Вконтакте Facebook Twitter Лента RSS

Договор уступки права требования подводные камни. Подводные камни при покупке квартиры по переуступке прав. Двойные продажи и мошеннические схемы

Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте )

Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.

Цессия регулируется федеральным законом № 214-я статья 11.

Сведения покупателю

При приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:

  1. При оформлении указывается вид первоначального договора - основание передачи прав.
  2. В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
  3. Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
  4. Договор переуступки заверяется нотариусом.
  5. Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.

Основания для заключения договора

Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.

Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.

Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:

  1. Уступка происходит после . Или единовременно переводится долг на новое лицо долевого участия в подряде. Вторая сторона будет производить оплату застройщику.
  2. Переуступка разрешена с момента фиксирования документа ДДУ, до заверения сторонами придаточного акта, или другой бумаги о передачи здания в эксплуатацию.

Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.

Исключение: участник ДДУ поручился за компанию перед новым дольщиком.

Алгоритм заключения договора

Права по документам переуступки в долевом строительстве переходят новому владельцу в объеме, в каком они принадлежали бывшему дольщику. Перед подписанием договора выполняются действия :

  1. Проверка документации застройщика.
  2. Подготовка бумаг участников.
  3. Составление договора.
  4. Протоколирование соглашения.

Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги :

  1. Учредительные сертификаты предприятия.
  2. Регистрационный аттестат и ИНН.
  3. Патенты на землю - собственность или аренда.
  4. Квартальная финансовая выписка.
  5. Лицензия на постройку.

Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство . В нем указывается:

  1. Проектируемая цель.
  2. Стадии возведения.
  3. Реализация сооружения здания (срок).
  4. Время сдачи дома в пользование (предполагаемое).

У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.

Действия сторон сделки

Перед реализацией помещения продавец выполняет действия :

  1. Уведомляет застройщика о продаже - организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
  2. Застройщик выдает письменное разрешение - компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
  3. Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
  4. Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу - при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте .
  5. Разрешение банка - при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
  6. Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).

Покупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.

Правильное составление

После всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.

В договоре прописывается:

  1. Предмет соглашения - ФИО участников, № документа участия в ДДУ, объект передачи (количество комнат, общая и жилая площадь, номер помещения).
  2. Стоимость, порядок расчетов, обеспечение выполнения обязательств об оплате.
  3. Обязанности и ответственности сторон.
  4. Заключение, адреса и подписи участников соглашения.

Скачайте образец, перейдя по .

Время оформления

Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).

В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Согласие супругов при необходимости.
  3. Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
  4. Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
  5. Разрешение фирмы на переуступку прав.
  6. Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.

После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.

Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

Сроки заверения - от 5 до 10 рабочих дней.

В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.

Какие есть особенности?

Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.

Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время . Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется , а на это может уйти до нескольких месяцев.

Но если метры переданы дольщику, то цессия лишается смысла: застройщик исполнил свои гарантии, а дольщик реализовал право ДДУ. В этом случае подписывается обычный договор купли-продажи.

При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.

Заключение

Переуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.

Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.

Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:

  1. Резидент РФ - 13%.
  2. Нерезидент - 30%.

Уже ни для кого не секрет, что на улицах городов России работают так называемые Аваркомы (аварийные комиссары - ред.). Некоторые из них работают «по старинке», оказывая помощь в составлении извещения о ДТП и в сборе документов, необходимых для обращения в страховую компанию, получая за это минимальную сумму, от 1000 до 1500 рублей.

А есть такие, которые пользуясь растерянностью и состоянием шока, попавшего в беду человека, оформляют с ним договор цессии (уступки права требования).

Вот о них-то и пойдет речь в моей статье. Сразу хочу оговориться, что я лично не испытываю никаких неприязненных отношений к этим людям, у каждого своя работа и каждый по-своему зарабатывает себе на хлеб с маслом. Цель моей статьи – обратить внимание автомобилистов на то, что у каждой медали есть две стороны. А теперь обо всем по порядку.

Аваркомы предлагают потерпевшему «выкупить» его долг страховой компании за определенную плату. Варианты различные, от предложения денежных средств на месте, до полного выкупа поврежденного автомобиля. За это потерпевший, который должен быть владельцем поврежденного автомобиля, подписывает с ними договор цессии, уступая право требования страхового возмещения у страховой компании, а также оформляют нотариальную доверенность на сотрудников компании Аваркомов, доверяя им не только представлять свои интересы в страховых компания, ГИБДД, на почте и в судах, а еще и получение денежных средств, страхового возмещения и присужденного имущества.

Но, многие даже не догадываются о том, что, подписывая такой договор, они уступают Аваркому не только свое страховое возмещение, а гораздо большее. Цель автоюристов максимально использовать «страховой случай» и по возможности отсудить у страховых компаний штрафы и неустойки, ради которых и придумана вся эта схема.

Вот тут-то и начинается все самое интересное. Человек получил возмещение за поврежденный автомобиль, его все устраивает, он оправился от шока и начинает ремонт авто, а может и вовсе избавился от него и перекрестился... Аварком же нацелен на получение дополнительных бонусов, штрафов и неустоек, от имени потерпевшего, конечно. Я не буду подробно расписывать, каким образом они этого добиваются, у всех подход разный, цель моей статьи уберечь автовладельцев от подписания такого вида договора, или же, если у них все же есть необходимость реализации поврежденного авто, или же нет никакого желания заниматься получением страховой выплаты, то быть максимально внимательным и осторожным.

Для того чтобы получить штрафные санкции, обладатель договора цессии убирает его в сейф, и нигде и никому не показывает. Заявление в страховую компанию и дальнейшее обращение в суд оформляются от имени автовладельцев, подписавших цессию (уступку права требования). Все бы было ничего, и Аваркомы бы работали так и дальше, но суды стали более внимательно рассматривать такие категории дел. Согласно разъяснениям пленума Верховного суда, административный материал, составленный сотрудниками полиции в отношении виновника, при рассмотрении гражданского дела в суде не имеет преюдициального значения. То есть, говоря простым языком, виновник, при грамотном подходе и привлечении специалистов к участию в деле, может стать также и потерпевшим. Пусть не на все сто процентов, пусть на пятьдесят, но это в корне меняет ситуацию.

Бывший потерпевший, который давно забыл про свое ДТП, через год или два, узнает от судебных приставов, что должен бывшему виновнику своего ДТП определенную сумму денег, а может быть, эту определенную сумму уже даже сняли у него со счета, и он узнает об этом от сотрудника банка.

Почему так может получиться? - спросите вы меня. И я вам отвечу, что в любом ДТП виноваты оба водителя, если только это не наезд на стоящее авто. Почему оба? Да потому что водитель, севший за руль своего автомобиля, как говорил мой инструктор из автошколы ДОСААФ, «уже виноват», потому что, управляя автомобилем, водитель управляет источником повышенной опасности и несет ответственность перед всеми, кому может причинить вред, а если, не дай Бог, будет наезд на пешехода, даже если будет установлена вина последнего, водитель все равно будет отвечать перед ним, согласно Гражданскому кодексу.

Но сейчас не об этом, а о том, что при грамотной защите в суде виновник ДТП может назначить автотехническую экспертизу и поставить перед экспертами вопрос о том, имел ли второй водитель, бывший потерпевший, техническую возможность предотвратить столкновение. И как правило, в большинстве случаев эксперты отвечают, что да, имел.

Как? - спросите вы. Да, очень просто. В правилах дорожного движения есть несколько пунктов, которые мы с вами, управляя автомобилем, можем нарушать постоянно, даже не предполагая и будучи очень ответственным и дисциплинарным водителем.

Первый и самый распространённый вид нарушения, это пункт 10.1 ПДД РФ, согласно которому, управляя автомобилем, водитель должен вести транспортное средство со скоростью, не превышающей установленного ограничения, учитывая при этом интенсивность движения, особенности и состояние транспортного средства и груза, дорожные и метеорологические условия, в частности - видимость в направлении движения. Скорость должна обеспечивать водителю возможность постоянного контроля за движением транспортного средства для выполнения требований ПДД. При возникновении опасности для движения, которую водитель в состоянии обнаружить, он должен принять возможные меры к снижению скорости вплоть до остановки транспортного средства.

Смоделируем ситуацию. Вы двигаетесь по дороге, вдруг перед вами внезапно, как вам показалось, появляется другой автомобиль, выехавший из двора, резко перестроившийся из другого ряда, да и просто, выехавший с полосы встречного движения. Правила предписывают вам, что можно только тормозить, крутить руль влево-вправо - запрещено. Соответственно, применив специальные познания, эксперт-автотехник вычисляет, имели ли вы техническую возможность в момент обнаружения этого автомобиля, возникшего перед вами, остановить свое транспортное средство в строгом соблюдении пункта ПДД. И очень часто оказывается, что имели. На дороге очень много «если» - если бы не было снега, то я бы успел затормозить; если бы я не слушал громкую музыку, а бы был внимательнее, мне бы хватило времени для остановки, если бы я вовремя сменил резину, то все было бы иначе... И вы сами, и без меня, это знаете.

Еще один волшебный пункт правил, который мы частенько нарушаем, даже не задумываясь об этом, пункт 9.10 ПДД РФ: «Водитель должен соблюдать такую дистанцию до движущегося впереди транспортного средства, которая позволила бы избежать столкновения, а также необходимый боковой интервал, обеспечивающий безопасность движения» . А ведь в городе при таком плотном движении транспорта так сложно это сделать, правда? Мы сами, того не замечая, постоянно «жмемся» к впереди идущему автомобилю, когда торопимся, не обращаем внимания, что по разметке три полосы для движения в одном направлении, и выстраиваемся и в пять, и шесть полос на оживленном перекрестке, правда ведь? С кем такого не было?

Поэтому-то и получается, что невиновный, согласно документам ГИБДД, становится виноватым в суде.

Но вернемся к бывшему потерпевшему, которому пришло «письмо счастья» от пристава или который вдруг внезапно лишился части своих сбережений.

Начиная разбираться, этот человек узнает, что когда-то в суде был процесс, на который он, получив судебное извещение, не пошел, так как сотрудник фирмы Аваркомов сообщил ему, что все нормально, у нас же с вами договор, и мы все сделаем, не переживайте. И человек не переживал, забыл про это.

А в судебном процессе, в который он не сходил, была назначена судебная автотехническая экспертиза, согласно которой эксперт определил, что если бы он, бывший потерпевший, соблюдал пункт 9.10 и вел свой автомобиль со скоростью, позволяющей вовремя среагировать на опасность, то он бы смог избежать столкновения согласно пункту 10.1 ПДД. Соответственно было вынесено решение суда о том, что в ДТП виноваты оба водителя.

Бывший виновник ходил в суд с адвокатом или представителем, оплачивал его услуги, нес расходы на оплату услуг судебного эксперта и поэтому, согласно ГПК, имеет право на возмещение данных судебных расходов, в той части, в которой отказано истцу, а им, как мы помним, был наш бывший потерпевший. Соответственно, из потерпевшего он стал виновником и должен возместить эти расходы, пусть даже в какой-то части.

Но это еще не все, есть еще один подводный камень договора цессии - бывший виновник, который также стал потерпевшим, теперь имеет право потребовать с бывшего потерпевшего, разницу между размером выплаченного страхового возмещения и реально понесенными затратами, пусть даже, предположим, что решением суда вина была установлена 50/50.

Конечно же, любой уважающий себя гражданин побежит в ту фирму, где подписал договор цессии, тот самый, по которому он так быстро получил желаемую сумму и благодаря этому так быстро забыл про ДТП, в котором участвовал. Но там ему «откроют глаза» и он поймет, что возмещение расходов, которые понес второй водитель, бывший виновник, и причиненный ему ущерб сверх страхового лимита, обязан будет возместить он, а не Аварком, и не та фирма, с которой заключен договор.

Мораль моей статьи такова - перед тем как воспользоваться услугами таких специалистов на дороге, сто раз подумайте, прежде чем что-то подписывать, почитайте, а лучше посоветуйтесь.

Если вам приходит извещение о каком-то судебном процессе, где вы даже не ответчик, а третье лицо - не поленитесь, сходите на него, по крайней мере будете в курсе и наберетесь опыта, вдруг не дай Бог, понадобится.

Удачи нам всем на дорогах!

В настоящее время на первичном рынке московской недвижимости часто встречаются сделки по купле-продаже квартир в недостроенных домах. Такие сделки совершаются по договору цессии (переуступки прав). Цессия – это передача прав требования на квартиру от одного лица к другому. Дольщик, продающий квартиру, называется цедентом, а покупатель квартиры – цессионарием.

Зачем нужна цессия?

Многие дольщики используют цессию для получения прибыли. Они покупают квартиру в новостройке на этапе земельных работ по низкой цене, дожидаются, когда дом будет практически достроен, и продают квартиру. В таком случае прибыль цедента – это разница между ценой покупки и ценой продажи.

Также дольщики пользуются цессией тогда, когда им срочно нужны деньги. Если просто расторгнуть договор с застройщиком, то дольщик потеряет значительную сумму денег на штрафах и неустойках, а продажа квартиры по переуступке прав позволит вернуть все деньги и получить бонус в виде прибыли.

Осторожность и аккуратность

Покупая квартиру по переуступке прав, нужно очень внимательно выбирать новостройку. Нередко дольщики начинают распродавать квартиры, если у застройщика появляются какие-либо неприятности. Никому не хочется оказаться обманутым дольщиком, поэтому стоит заранее изучить застройщика и ситуацию с новостройкой.

Основные причины «распродажи» квартир дольщиками:

  • застройщик скоро обанкротится;
  • застройщик затягивает сроки строительства/сдачи в эксплуатацию;
  • качество строительства не соответствует заявленному/госкомиссия отказывается принимать дом.

Следует помнить, если вы купили квартиру по цессии, то бывший дольщик ничего вам не должен и за действия застройщика не отвечает. Заключив договор цессии, вы не сможете предъявить продавцу никакие претензии.

Правда, вы можете потребовать, чтобы в договоре цессии дольщик принял на себя поручительство на случай, если застройщик не передаст вам квартиру до установленного срока. Однако очень мало продавцов соглашается на такие условия.

Правильно составьте договор цессии

Чтобы цессия считалась действительной:

  • дольщик должен уплатить всю сумму по договору долевого участия;
  • застройщик должен дать письменное разрешение на продажу квартиры по переуступке (запретить он не имеет права, однако некоторые застройщики ставят препоны, тогда нужно обратиться в суд);
  • если квартира покупалась по ипотеке, банк должен дать свое разрешение на продажу квартиры по переуступке прав.

Двойные продажи и мошеннические схемы

Застройщики бывают разные; встречаются и мошенники. Чтобы избежать двойных продаж и мошеннических схем, следует покупать по переуступке прав только те квартиры, которые были оформлены по ДДУ (договору долевого участия). Только ДДУ регистрируется в Росреестре и защищен ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Что должно насторожить?

Покупателю следует насторожиться и отказаться от покупки квартиры по цессии, если:

  • цена квартиры сильно занижена (нормальный демпинг – 5-20% от стоимости такой же квартиры у застройщика);
  • квартира оформлена по вексельной схеме, инвестиционному соглашению или предварительному договору купли-продажи (эти договоры не регистрируются в Росреестре);
  • дольщик не получил разрешение застройщика/банка (цессия будет недействительной);
  • на рынке много квартир, продаваемых дольщиками в этой новостройке (значит, у дома есть значительные проблемы).

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования - покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка - что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки - продавец и покупатель - называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав - трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке - многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права - переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке - один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке - процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Александр Марущенко Старший юрист

Все чаще можно встретить объявления вида: «Выкупим ваши права по ДДУ через договор переуступки». Это применяется, когда застройщик должен выплатить какие-то штрафные санкции (например задержал строительство) и должен выплатить неустойку. Право требования данной неустойки вы можете продать по договору переуступки (цессии) юридической фирме. Да, по деньгам это будет меньше, но избавит вас от значительной головной боли с документами и судами. Давайте разберемся что такое переуступка прав по ДДУ и какие подводные камни, опасности есть при этом.

В Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон), 03.07.2016 Федеральными законами № 304 и 361 внесены очень большие изменения в части уступки прав требования. Давайте разбираться.

Либез: продавец по такому договору уступки называется цедентом , покупатель – цессионарий , сама сделка – цессией . Сделка основывается на положениях ст.ст. 388, 388.1, 389, 389.1, 390 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту ГК), и . В ст. 388 ГК, так и называющейся, «Условия уступки требования», в части 4 четко указано: «Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него. Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения».

И здесь очень многое зависит от того, есть ли в вашем ДДУ пункт о необходимости письменного согласия застройщика на уступку Вами требования , и также условия такого согласия (уплата определенного процента застройщику за согласие). Если такого пункта нет, то это очень хорошо, вы получите большую экономию на таком договоре уступки. Поэтому при заключении ДДУ всегда настаиваете на исключение такого пункта из текста договора.

Из представленной части 4 ст.11 Закона следует разница:

  • в уступке права участником, который уже полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры,
  • и уступке права участником, который еще не полностью выплатил застройщику всю указанную в ДДУ стоимость будущей квартиры.

Если в первом случае согласие застройщика необязательно (от перемены кредитора для него ничего не меняется), то во втором случае застройщик еще не знает платежеспособность будущего кредитора (он не проверял его так, как Вас, и получение с него денег будет «значительно более обременительным»), который еще не полностью выплатил ему стоимость будущей квартиры и на этом основании он может потребовать своего согласия на уступку права, хотя в Вашем ДДУ и нет пункта о необходимости согласия застройщика.

Во втором случае на цессионария пока переходит только долг, право требовать квартиру от застройщика он получит только после полного выполнения им своей обязанности выплатить стоимость будущей квартиры. Застройщик имеет такое же право расторгнуть ДДУ с будущим цессионарием, при невыплате им всей суммы по договору или даже по задержке платежа на больший, чем обусловлено ДДУ, как и с цедентом (часть 1 ст. 11 Закона «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства»).

Александр Марущенко Старший юрист

Квартира является неденежным исполнением обязательства должника (в нашем случае застройщика) выполнить сделку, хотя любая квартира, и может быть оценена в денежном эквиваленте. Поэтому желательно при заключении ДДУ указать в нем или необязательность согласия застройщика на уступку, или не очень большой процент уплаты за согласие на сделку уступки.

Какую сумму потребует, может потребовать, застройщик за свое согласие на совершение цессии, трудно определить. Все зависит от позиции застройщика, от его деловой этики. Были случаи, когда застройщик требовал 10% и даже 17% от стоимости квартиры.

Договор уступки (цессия) должен быть оформлен в письменной форме и, пройти государственную регистрация, как и основной договор — ДДУ

В с 1 января 2017 года введены новые части 3 и 4, которые требуют от цедента, если он является юридическим лицом, получать плату за уступку только после оформления сделки (часть 3 ст. 11 «Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав). Часть 4 ст. 11 указывает на ответственность юридического лица («Юридическое лицо…несет ответственность за несоблюдение …требований к порядку уплаты цены уступки прав).

Если свою недостроенную квартиру в долевом строительстве продает физическое лицо и ему более безопасно получить деньги до регистрации договора цессии, то юридическое лицо, обычно это юридические или инвестиционные компании, может без всякого риска получить деньги и после регистрации сделки уступки.

Переуступка квартиры в ипотеку

Проблема в заключение договора уступки возникает, если квартира по ДДУ приобреталась в ипотеку. Здесь обязательно согласие банка. Банк, при оформлении ипотеки, тщательно проверял заемщика, проверял его платежеспособность, здоровье, возраст и даже количество алиментных платежей у мужчин. Поэтому банк имеет полное право отказать в своем согласии, если после анализа платежеспособности нового заемщика он сделает вывод о невозможности в будущем погашения им стоимости ипотеки.

Александр Марущенко Старший юрист

Договорится с банком в таком случае, практически невозможно. Однако стоит попытаться — предложите ему свои условия, или дополнительные гарантии Вашей платежеспособности. И не забывайте, что после завершения сделки цессии необходимо в кратчайший срок, желательно в течение 10 суток, известить застройщика ценным письмом с описью о совершении сделки уступки.

За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).

Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.

Подводные камни и риски переуступки

Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.

  • Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
  • У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома, по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.

Риски цессионария:

  • риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
  • риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
  • риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
  • также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.

Переуступка неустойки по ДДУ

Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома. В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.

© 2024 Все о получении кредита. Информационный портал