Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими. Понятие «специализированный жилищный фонд»
Согласно ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и других, заслуживающих внимания обстоятельств. Инвалиды имеют право на дополнительную жилую площадь в соответствии с перечнем заболеваний, утверждаемым Правительством РФ. Это право учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий и предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Дополнительная жилая площадь, занимаемая инвалидом (независимо от того, в виде отдельной комнаты или нет), не считается излишней и подлежит оплате в одинарном размере. Жилые помещения, занимаемые инвалидами, оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации.
Инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и желающие получить жилое помещение по договору найма или , подлежат принятию на учет для улучшения жилищных условий независимо от размера занимаемой площади и обеспечиваются жилыми помещениями наравне с другими инвалидами.
Дети-инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, являющиеся сиротами или лишенные попечительства родителей, достигнув 18 лет, должны быть обеспечены жилыми помещениями вне очереди, если индивидуальная программа реабилитации инвалида предусматривает, что человек сам может обслуживать себя и вести самостоятельный образ жизни.
Жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, занимаемое инвалидом по договору найма или аренды, при помещении инвалида в стационарное учреждение социального обслуживания сохраняется за ним в течение шести месяцев. Специально оборудованные жилые помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, занимаемые инвалидами по договору найма или аренды, при их освобождении заселяются в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий другими инвалидами.
Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% квартирной платы (в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов) и оплаты коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, — от стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Постановление Правительства России от 27 июля 1996 N 901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» предусматривает порядок отнесения инвалидов к числу граждан, нуждающихся в специально оборудованных жилых помещениях.
Постановлением Правительства России от 25 ноября 1995 N 1151 определен федеральный перечень гарантированных государством социальных услуг, предоставляемых гражданам пожилого возраста и инвалидам государственными и муниципальными учреждениями социального обслуживания, который включает в себя предоставление жилой площади, помещений для организации реабилитационных мероприятий, лечебно-трудовой деятельности, культурно-бытового обслуживания в стационарном учреждении социального обслуживания. Табель (перечень) технических средств и оборудования для жилых комнат стационарных учреждений социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов определен в приложении N 2 к Рекомендациям по обеспечению учреждений социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов техническими средствами и оборудованием, утвержденным постановлением Минтруда России от 12 февраля 2001 N 18.
Правовое положение домов системы социального обслуживания определяется и законодательством, и другими нормативными правовыми актами.
Особенности правового положения, проживания и обслуживания в домах для престарелых и инвалидов, которые являются медико-социальным учреждениями, предназначенными для временного (сроком до шести месяцев) и пятидневного в неделю проживания престарелых граждан (мужчин старше 60 лет и женщин старше 55 лет), инвалидов I и II групп (в том числе детей-инвалидов), нуждающихся в уходе, бытовом и медико-социальном обслуживании, реабилитационных услугах, а детей-инвалидов — в обучении, воспитании, социально-трудовой адаптации, регулируются следующими документами: постановлением Правительства России от 15 апреля 1995 N 338 «О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов», постановлением Госкомтруда СССР от 20 июня 1978 N 202 «Об утверждении Типового положения о доме для престарелых и инвалидов», приказом Минтруда России от 4 ноября 1997 N 283 «Об утверждении Примерного устава государственного (муниципального) стационарного учреждения социального обслуживания системы социальной защиты населения», Методическими рекомендациями по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания «Дом-интернат малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов», утвержденными постановлением Минтруда России от 12 мая 2003 N 25, Положением о психоневрологическом интернате Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденным приказом Минсоцобеспечения РСФСР от 27 декабря 1978 N 145. В зависимости от типа они имеют следующие названия: дом-интернат, пансионат ветеранов труда, психоневрологический интернат, детский дом-интернат.
Согласно ст. 21 Федерального закона от 10 декабря 1995 N 195-ФЗ «Об Основах социального обслуживания населения в Российской Федерации», создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания находится в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК РФ). Порядок предоставления жилых помещений данных фондов устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ). Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу тех, кто нуждается в специальной социальной защите (ч. 1 ст. 98 ЖК РФ).
Легальное определение жилищного фонда, его виды и порядок учета определяются в ст. 19 ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В зависимости от целей назначения жилых помещений в ч. 1 ст. 92 ЖК РФ определен перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда :
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Часть 2 ст. 92 ЖК РФ определяет условия, при которых жилые помещения могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. К таким условиям относятся:
1) относимость жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду. Предоставление жилых помещений частного жилищного фонда в качестве специализированных не допускается. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд объединяет все те жилые помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности;
2) прохождение жилым помещением процедуры отнесения его к специализированному жилищному фонду.
В статье 92 ЖК РФ определены следующие процессуальные условия отнесения помещения к специализированному жилищному фонду: включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами. Решения вышеуказанных органов должны содержать положения об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.
Правомочие пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда является ограниченным. Так, государство или муниципальное образование может предоставлять указанные помещения только по договорам социального найма, не может их отчуждать по договорам купли-продажи.
Статья 93 ЖК РФ определяет цели использования жилых помещений специализированного жилого фонда.
Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными отношениями с перечисленными в статье государственными органами и организациями. Такого рода отношения возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (ТК РФ) и другими специальными федеральными законами.
К таким организациям относятся:
1) органы государственной власти;
2) органы местного самоуправления;
3) государственные унитарные предприятия;
4) муниципальные учреждения.
2. Основания предоставления специализированных жилых помещений
Предоставление жилого помещения из специализированного жилищного фонда происходит в следующем порядке.
1. Принятие решения собственников таких жилых помещений. Собственника в данном случае законно представляют органы государственной власти или органы местного самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ).
2. Заключение с гражданами договора найма такого помещения. Жилое помещение из специализированного жилого фонда предоставляется только тем гражданам, которые в нем нуждаются, т. е. не имеют жилого помещения в соответствующем населенном пункте. Раздел ЖК РФ, посвященный специализированному жилищному фонду, определяет назначение жилых помещений указанного фонда: временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном населенном пункте, в связи с определенными обстоятельствами.
Жилищный кодекс РФ устанавливает определенные требования к договору найма жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения не заключается с гражданами, которым помещение из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется в порядке социальной защиты.
Жилищный кодекс РФ закрепляет общие условия договора найма специализированного жилого помещения. Конкретные положения такого договора зависят от статуса избранного помещения и нанимателя. Сторонами договора найма помещения специализированного жилого фонда являются наймодатель (действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лиц) и наниматель (гражданин, которому предоставляется указанное жилое помещение (п. 1 ст. 60 ЖК РФ)).
Указанный договор является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за определенную плату и временно, как правило, на срок, совпадающий с временем работы гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право заключать такой договор.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение – предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м? жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Поселение в общежитии допускает вселение в одну комнату нескольких лиц, не связанных родственными отношениями.
По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Так, наниматель не вправе передавать жилое помещение специализированного жилого фонда в поднаем и осуществлять с ним сделки мены. Правилами пользования специализированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.
По договору социального найма жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет такие обязанности, как:
1) передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды) жилого помещения;
2) обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) производство капитального ремонта жилого помещения;
4) содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве (ч.1 ст. 60 ЖК РФ).
Одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И, соответственно, они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.
Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме. Правительство РФ вправе утвердить типовые договоры найма жилого помещения специализированного жилищного фонда для отдельных категорий нанимателей.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть произведено по соглашению сторон в любое время. Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РФ стороны такого договора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого помещения в любое время. По смыслу комментируемой статьи без соглашения этим правом может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, который может принять решение о расторжении заключенного между ними договора или отказаться от такого предложения. В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.
Частью 2 ст. 101 ЖК РФ установлено право нанимателя в любое время расторгнуть договор найма занимаемого специализированного жилого помещения. Соответственно о таком решении наниматель обязан сообщить наймодателю.
Существуют особый порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя . Они закреплены в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Наймодатель может требовать расторжения указанного договора исключительно в судебном порядке.
Основанием такого требования является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения (п. 4 ст. 79 ЖК РФ):
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ (ст. 83 ЖК РФ).
По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние.
Основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения:
1) утрата жилого помещения специализированного жилищного фонда. Под утратой понимается разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т. е. речь идет об уничтожении объекта договора найма, причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);
2) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, то соответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
4) переход права собственности на служебные жилые помещения или помещения в общежитии, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передано такое жилое помещение (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).
Закон особо регламентирует процесс выселения граждан из специализированных жилых помещений.
Само по себе произвольное лишение жилища противоречит ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, поэтому принудить гражданина покинуть жилое помещение может только суд.
Однако ч. 1 ст. 103 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина покинуть занимаемое им специализированное жилое помещение в случае расторжения договора найма по предусмотренным им основаниям.
Что касается отношений, возникших до введения в действие нового ЖК РФ, в ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорится, что «граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ».
Закон различает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и без предоставления такового.
Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Выселение этих граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возлагается на прежнего собственника жилого помещения.
Указанным лицам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее следующим характеристикам:
1) соответствие жилого помещения санитарным нормам;
2) соответствие жилого помещения техническим нормам;
3) жилое помещение должно быть расположено в черте того же населенного пункта.
В расчет могут не приниматься такие характеристики помещений, как благоустроенность и размер жилого помещения, в случае выселения граждан из общежития.
Законом закреплены особенности предоставления служебного жилого помещения.
1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их работы в органе государственной власти, органе местного самоуправления, государственном унитарном предприятии, государственном или муниципальном учреждении или в связи с прохождением государственной службы или нахождением в выборной должности органа государственной власти или местного самоуправления.
2. Указанным категориям лиц предоставляются только отдельные квартиры, предоставление им комнаты в общежитии не допускается. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
3. Прекращение трудовых отношений, служебных отношений, истечение срока, на который гражданин был избран на должность, служат основаниями для расторжения договора найма служебного помещения.
Предоставление жилых помещений в общежитиях производится из расчета минимальной площади в 6 м? на одного человека.
Для того чтобы иметь право на предоставление жилого помещения в общежитии, гражданин должен состоять в трудовых отношениях или обучаться в организации (учебном заведении), на чьем балансе находится данное учебное заведение. Соответственно решение о предоставлении гражданину жилого помещения в общежитии служит основанием для заключения договора найма.
Указанный договор заключается на срок, в течение которого между сторонами указанного договора имеются трудовые отношения, отношения по прохождению службы или обучения. Подтверждением этих отношений соответственно является трудовой договор, служебный контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере образования.
Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе в составе соответственно государственного или муниципального жилищного фонда выделить так называемый маневренный фонд. Он служит для временного предоставленио жилых помещений гражданам в следующих случаях:
1) если происходит капитальный ремонт дома, помещение в котором предоставлено гражданину на основании договора социального найма;
2) если гражданин утратил единственное жилое помещение в результате обращения взыскания на такое помещение;
3) если в результате чрезвычайных обстоятельств, действия стихийных сил природы гражданин утратил единственное жилое помещение;
Нормой предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда является 6 м? на человека. Целевым назначением указанных жилых помещений является размещение граждан для временного проживания.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им иных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) иной установленный законодательством срок (ст. 105 ЖК РФ).
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения предусмотрено законом в случае, если граждане, претендующие на такие помещения, нуждаются в социальной защите. Порядок, условия предоставления и пользования вышеуказанными жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ).
Согласно ст. 109 ЖК РФ для социальной защиты отдельных категорий граждан могут предоставляться жилые помещения в соответствии со специальным федеральным законодательством или законодательством субъектов.
Предоставление специализированного жилья считается одной из самых злободневных тем, которые поднимаются в рамках жилищного законодательства. Именно поэтому в главном НПА, который регулирует указанную нами сферу, проработана отдельная глава, посвященная законодательному порядку и условиям подобного предоставления недвижимого имущества, нуждающимся категориям граждан. Ну а теперь более подробно.
Понятие «специализированный жилищный фонд»
Что же такое специализированный жилищный фонд? Для разъяснения понятия обратимся к главе X ЖК РФ. Итак, под понятием жилого помещения, выделенного из специализированного муниципального или федерального реестра, понимаются комфортабельные постройки, которые отвечают всем требованиям, прописанным в Постановлении Правительства РФ под № 42, подлежащие для проживания на их территории конкретных категорий граждан.
В перечень специализированного жилищного фонда включены:
- жилые помещения, относящиеся к категории служебного жилья;
- помещения, которые располагаются в общежитиях;
- квартиры, подходящие под категорию жилищного маневренного фонда;
- жилье, предназначенное для обеспечения нуждающихся граждан в социальном обслуживании;
- квартиры из жилого фонда, которые выделяются временным переселенцам;
- помещения, из жилищного фонда, предназначенные для беженцев;
- жилплощадь, которая предназначена для отдельных категорий граждан, прописанных в ст. 92 ЖК РФ.
Здания, включенные в список жилого фонда муниципального или же государственного уровня имеют уникальный правовой режим, который ограничивает права нанимателей и собственников распоряжаться этим имуществом. В частности, объекты недвижимости не могут быть отчуждены, сданы в аренду или коммерческий наем. Предоставление специализированных жилых помещений возможно только по договору специализированного найма. Подобный законодательный порядок возник в силу того, что у подобных сооружений имеется узкое целевое направление, нарушение которого непозволительно.
Предоставление специализированных жилых помещений
Порядок выдела квартир из жилого фонда специального предназначения муниципального или государственного уровня подразумевает наличие определенных оснований, которые позволяют органам госвласти с гражданами заключить договор найма.
Итак, основания предоставления специализированного жилья закреплены в ст. 99 ЖК РФ. В частности, в данной правовой норме указано, что в качестве ключевого основания выступает решение собственника о выделении квартиры из жилого фонда нуждающимся категориям граждан. При этом собственники действуют от имени муниципального или же государственного органа власти. Но следует отметить, что выступая от муниципального или же федерального органа, собственники помещений в рамках жилого фонда не могут распоряжаться зданиями, которые предназначены для конкретных категорий жителей РФ с целью обеспечения должного уровня социальной защиты (п.7 ст.98 ЖК РФ).
Специализированная недвижимость из жилого фонда предоставляется нуждающимся субъектам правоотношений именно в той местности, где он заинтересован в ее получении или проживает.
Иными словами, программы имеют определенную адресную привязанность. В соответствии со ст. 101 ЖК РФ, собственник квартиры в рамках муниципального или же федерального жилищного фонда обязуется передать для пользования объект недвижимости, соблюдая законодательный порядок, второму участнику договора нанимателю для временной эксплуатации.
Основания предоставления специализированных жилых помещений и условия пользования квартирами прописываются в договоре соцнайма. В частности, в рамках контракта описывается основной предмет договора, правомочия и обязанности сторон (как наймодателя собственника, так и нанимателя). Учитываются и интересы членов семьи нанимателя, которые будут проживать на единой территории с ключевым заявителем.
Договор найма жилого помещения из специализированного жилищного фонда муниципального уровня заключается только в письменно форме, при этом должен быть соблюден законодательный порядок. В частности, контракт должен быть представлен в уполномоченный орган государственной регистрации в типовом виде, образец которого разработан Правительством РФ. Законодатель разрешает вносить некоторые изменения в сам договор специализированного найма, но он не должен существенным образом трансформировать официальный документ, а должен быть направлен на конкретизацию прав и обязанностей участников и пр.
Решение о предоставлении специализированного жилья
Решение о предоставлении нуждающимся категориям граждан квартиры из жилого фонда муниципального или федерального уровня принимается уполномоченным на то органом власти, в чью компетенцию входит подобная работа в сфере социальной защиты. Только принятие такого решения может служить юридическим основанием для того, чтобы с нанимателем был подписан договор найма жилого помещения.
Однако стоит помнить о том, что между уровнями государственной власти существует строгая градация компетенций. Иными словами, в соответствии с Постановлением Правительства под № 179, на федеральном уровне принимать решения о выделе помещения из жилищного фонда могут только федеральные органы исполнительной власти.
Органы высшей власти принимают решение о включении того или иного объекта недвижимости в перечень жилищного фонда специализированного предназначения, но только в рамках Федерации.
В правовом поле субъектов РФ подобные решения могут принимать органы региональной власти. Об этом свидетельствует правовая норма, закрепленная в ст. 13 ЖК РФ. Тогда как распределение муниципального жилья специализированного фонда входит в полномочия органов местной власти, что подкрепляется ст. 14 настоящего Кодекса.
Подобное разграничение полномочий между органами госвласти муниципального и федерального уровня очень важно, так как из-за нарушения законодательного порядка принятое решение может быть признано посредством суда недействительным. Это обуславливается действием правовых норм, прописанных в гражданском законодательстве. В частности, непосредственную роль здесь играет статья 168 ГК РФ, в которой прописаны все основания, которые могут послужить детерминантой признания недействительности осуществленной сделки.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что жилые помещения, которые числятся в фонде специального назначения, это недвижимое имущество, которое может быть выделено только строго ограниченному кругу граждан РФ. Не стоит путать понятия договор социального найма и договор специализированного найма, так как, несмотря на определенную схожесть, эти контракты имеют и ключевые отличия, несоблюдение которых может поставить крест на легитимности всей сделки.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Спросить юриста
Предоставление жилого помещения детям сиротам.
Добрый день. РЕБЁНКУ СИРОТЕ 8.08.19 вынесено решение о предоставлении жилого помещения из специализированного жилого фонда. Ребёнок поступил в августе 2019 в военное училище в другом городе. В администрации выдавшей постановление, Т. Е. По месту постоянного проживания ребёнка, юрист потребовал справку с места учёбы. И сказал, что будет отказ в предоставлении жилого помещения. Мотивируя тем, что ребёнок проживает фактически в общежитии училища, в другом городе. Правомерен ли отказ. И, если вдруг, ребёнок бросит училище или по здоровью не сможет учиться, его право на получение жилья сохраниться и каким образом он сможет осуществить это право.
Елена 31.08.2019 15:15
Дубровина Светлана Борисовна 03.09.2019 13:09
Задать дополнительный вопрос
Также вам будут полезны следующие статьи
- Выселение граждан из специализированных жилых помещений
- Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
- Предоставление жилья в домах системы социального обслуживания граждан
- Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- Государственная, муниципальная и иная поддержка для создания и эксплуатации наемного дома социального использования
- Установление и изменение цели использования здания в качестве наемного дома, прекращение использования здания в качестве наемного дома
К специализированным жилым помещениям ст. 92 ЖКРФ отнесены:
Служебные жилые помещения;
Жилые помещения в общежитиях;
Жилые помещения маневренного фонда;
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
Жилые помещения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
В качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищного фонда (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).
Особенности предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда и правила пользования им раскрыты в главе 10 ЖК РФ.
Специализированные жилые помещения предоставляются по решению собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц (ч.1 ст. 99 ЖК РФ).
Такими помещениями обеспечиваются граждане, не имеющие жилья в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ). Исключением (которое не обозначено в ст. 99 и фактически вылилось в противоречие положений ст. 106 и ст. 99 ЖК РФ) является использование маневренного фонда, в частности, предоставление гражданам жилых помещений в этом фонде в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором они занимают жилые помещения по договорам социального найма (ст. 106 ЖК РФ).
Федеральным законом от 29. 02. 2012 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" была введена статья 98.1, регулирующая отношения, возникающие из предоставления жилых помещений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В соответствии с ней, данным категориям граждан, предоставляются жилые помещения согласно законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются:
По договорам найма специализированных жилых помещений (ст.ст. 104, 108 ЖК РФ);
Договору безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК РФ).
Следует отметить, что ст.ст. 107 и 108 ЖК РФ, регулирующие порядок предоставления жилых помещений в домах системы социальной защиты, беженцам и вынужденным переселенцам, не содержат указания о предоставлении в этих случаях жилья по договору найма (как это определено ст.ст. 104 - 106 ЖК РФ), однако ч.1 ст. 99 ЖК РФ предусматривает предоставление жилья по договорам найма всех видов специализированных жилых помещений, определив в качестве исключения лишь случай предоставления жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (по договору безвозмездного пользования - ст. 109 ЖК РФ).
Согласно ст.ст.107, 109 ЖК РФ порядок и условия предоставления жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения и для социальной защиты отдельных категорий граждан устанавливается федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, определяется федеральными законами.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении этого жилого помещения (ст. 99 ЖК РФ).
Наймодателем жилого помещения является орган, принявший решение о предоставлении такого жилья (ч.1 ст.
99 и ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Договор найма специализированного жилищного фонда является возмездным (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) и заключается в письменной форме.
Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период:
Трудовых отношений;
Нахождения на государственной службе;
Пребывания на выборной должности;
Прохождения службы.
Законами и иными нормативными правовыми актами РФ был предусмотрен значительный перечень лиц, имеющих право на служебное жилое помещение.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 18. 10. 1962 № 1390 « О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда (утратило силу, кроме подп. «в» п.2: « в целях улучшения технического обслуживания жилых домов и оперативного устранения неисправностей домового оборудования выделять при управлениях домами для слесарей, дворников и техников-смотрителей служебную жилую площадь»);
Постановлением Совета Министров РСФСР от 13.10 1969 № 586 « О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»;
Постановлением Совета Министров РСФСР от 12. 01. 1970 № 15 « О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов»;
Постановлением Совета Министров РСФСР от16. 04. 1975 № 234 « О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»;
Постановлением Совета Министров РСФСР от 23. 05. 1991 « 275 « О мерах по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР»;
Постановление Правительства РФ от 11.10.1992 № 775 «О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих внутренних войск и лиц начальствующего рядового состава органов внутренних дел, членов их семей»;
Постановлением Советов Министров - Правительства РФ от 11.10. 1993 № 1027 «О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков»;
Постановлением Правительства РФ от 04.05. 199 № 487 «Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министром обороны РФ или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба»;
И другие нормативные акты.
Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности или на выборной должности, увольнение со службы влечет за собой прекращение правоотношений по договору найма служебного жилого помещения.
Выселение, в случае отказа освободить жилое помещение, производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ).
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения (ч.1 ст. 94 ЖК РФ).
Особенностью данного положения является то, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома.
В 1988 г. Советом министров РСФСР было принято постановление от 11.08.1988 № 328, которым было утверждено Примерное положение об
общежитиях.
Примерное положение определяло порядок предоставления жилых помещений в общежитиях, пользования этими помещениями, а также то, какое жилье может передаваться под общежития.
Пунктом 3 Примерного положения об общежитиях предусматривалось, что использование под общежития жилых помещений в домах, предназначенных для постоянного проживания, не допускается.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Согласно п. 5
Примерного положения об общежитиях, общежития могли создаваться как для проживания одиноких граждан, так и для проживания семей (преимущественно молодых).
В настоящее время число семейных общежитий значительно. Причем положение ст. 7 Федерального закона «О ведении в действие Жилищного кодекса РФ» о применении к отношениям по пользованию общежитиями положений ЖК РФ о договоре социального найма может быть реализовано только в отношении семейных общежитий, где граждане занимают отдельные изолированные помещения. В иных случаях эта норма лишена смысла, поскольку согласно ЖК РФ договор социального найма заключается на изолированное жилое помещение. Какие положения ЖК РФ, касающиеся договора социального найма, могут применяться к жилью, в котором проживают два-три человека, занимая по 6 кв. м жилой площади?
Наличие семейных общежитий, хотя прямо и не предусматривается нормами ЖК РФ (см. ч. 1 ст. 105 ЖК РФ), допускается, поскольку ст. 100 ЖК РФ (ч. 5) определено, что к общежитиям применяются правила ст. 69 ЖК РФ, в которой устанавливаются права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другим необходимым инвентарем.
Согласно ст. 100 ЖК РФ (ч. 5) к общежитиям подлежат применению правила ст. 65 ЖК РФ «Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма»; ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ, которыми предусматриваются обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма; ст. 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя по договору социального найма.
Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы являются основанием прекращения правоотношений (ст. 105 ЖК РФ).
Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
Граждан в связи капительным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
Граждан, утративших жилое помещение в результате обращения взыскания на данное помещение, которое было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такое помещение является для них единственным;
Граждан, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
Иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Маневренный фонд может быть создан по решению собственника
соответствующего жилищного фонда, в частности, в целях переселения граждан из домов, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, когда эти работы не могут производиться без выселения.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 106 ЖК РФ).
Согласно ст. 100 ЖК РФ к жилым помещениям маневренного фонда подлежат применению правила ст. 65, ч. 3 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ.
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения жилищных отношений.
Предоставление жилых помещений для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, предусматривается ст. 98 ЖК РФ.
Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством. Согласно ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений, лишь жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются по иному договору - договору безвозмездного пользования.
Правительством РФ было принято постановление от 15.04.1995 № 338 «О развитии сети специальных домов - интернатов для престарелых и инвалидов», согласно которому в специальные дома - интернаты принимаются граждане, частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном уходе».
Дома ночного пребывания не подлежат регламентации жилищным законодательством. Пользование помещениями в таких домах определяются специальными актами, порядок пользования должен устанавливаться совместным решением органов социальной защиты населения, органов внутренних дел, здравоохранения и пр.
Жилищный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо по согласованию с органами миграционной службы.
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами устанавливается федеральным законом (ст. 108 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения фонда временного проживания вынужденных переселенцев или для лиц, признанных беженцами, может быть расторгнут по предусмотренным законом основаниям (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ). Выселение в случае отказа освободить жилое помещение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Однако в соответствии части 5 ст. 103 Жилищного кодекса РФ, дети сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных помещений без предоставления другого благоустроенного помещения, находящихся в границах соответствующего населенного пункта.
Поднаем и временное проживание при социальном найме (ст. 76 и 80 ЖК РФ) Согласно ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого...(Жилищное право)
Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов
С переходом к рыночным отношениям в экономике государство, признавая жилье не только социальным благом, но и товаром, сужает свою задачу до юридической обязанности обеспечивать бесплатным жильем по договору социального найма уже не всех нуждающихся в нем граждан, а лишь определенную их часть, а именно...(Жилищное право Российской Федерации)
Договор найма специализированного жилого помещения
Понятие, виды, назначение специализированного жилищного фонда Специализированный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям и предназначенных для временного проживания граждан. Специализированный жилищный...(Жилищное право Российской Федерации)
Договор найма специализированного жилого помещения
Предоставление гражданам специализированного жилого помещения осуществляется на основании решений собственников или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по...(Жилищное право Российской Федерации)
