Терминология секьюритизации и ипотечного кредитования. Что такое секьюритизация ипотечных кредитов Зачем нужна секьюритизация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты являются одним из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта. Риск, который сопровождает его, обоюден, как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные страховочные меры.
Секьюритизация ипотечных кредитов стала популярной относительно недавно. Это специальный инструмент, который помогает финансовыми учреждениями снизить собственные риски.
Процесс секьюритизации ипотечных кредитов обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами также могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом.
В 2019 году все более актуальным становится вопрос, что такое секьюритизация ипотечных кредитов. Простыми словами — это продажа долговых обязательств.
Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или не полностью его выплатит.
Чтобы свести к минимуму такие риски, финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Последние нередко покупают их по меньшей стоимости и в будущем получают доход.
Кредитный портфель в большинстве случаев включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией . Это означает, что каждый ипотечный займ не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль другого займа.
Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты, общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности.
При этом цена продажи формируется с учетом различных рисков. На размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.
Выгода банков от секьюритизации активов заключается в том, что он быстро возвращает средства, переданные клиентам. Это дает возможность повторно финансировать заемщиков и защищает от риска невозврата задолженности, то есть, от потенциальной потери прибыли.
Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано. Но большинство авторов выделяет два основных вида:
- С участием банковских кредитов — выполняется с использованием ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
- С участием небанковских, посторонних активов — осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступившим с фондового рынка.
Процедура секьюритизации предусматривает участие:
Данная схема является классической. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке.
Процесс секьюритизации заключается в выпуске банком, держателем кредитного портфеля ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.
В простом понимании процесс выглядит так:
- Выдача ипотечного кредита заемщикам.
- Формирование кредитного портфеля.
- Выпуск ценных бумаг.
- Продажа долговых обязательств инвестору.
- Получение прибыли.
При формировании кредитного пула, банк учитывает, что кредитная стоимость таких сделок довольно ощутима, поэтому портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами.
Существуют определенные требования к самим активам, как правило — это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.
Накапливание активов производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно.
Альтернативный вариант — аккумулирование таких активов вне баланса . Для этого создаются специальные инвестиционные организации — один из участников сделки.
Специальные инвестиционные компании совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности товара. На этом этапе привлекается андеррайтер и консалтинговое агентство, которые контролируют процесс и оказывают необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.
Впоследствии банк-оригинатор, что изначально выдал ипотеку гражданам или юридическому лицу, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность дальше выполнять функцию агентства, привлекается резервный сервисный центр, что продолжает обслуживать займы.
Ценные бумаги, которые выпустил банк, в дальнейшем могут продаваться несколько раз . Заемщик, что приобрел недвижимость продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никаким образом не влияет на этот процесс.
Исключением является только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.
Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора.
С выходом на рынок займа ценных бумаг, организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.
После конверсии ссуды уходят из баланса банка. Это способствует снижению нагрузки на капитал, улучшается показатель его ликвидности.
Также при секьюритизации этих займов доля кредитного риска переходит к инвестору . Но для последнего такое вложение менее рискованно,чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения.
Проблемы небольших банков решаются путем продажи крупных ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.
Основные аспекты, в которых секьюритизация выгодна для оригинатора:
Выгода от секьюритизации для инвесторов:
- Инвестирование в активы, обеспеченные товарной или будущей доходностью.
- ЦБ, обеспеченные будущими активами менее волатильны.
- ЦБ, обеспеченные активами более прибыльны, чем облигации.
- ЦБ, обеспеченные активами не подвержены событийному риску.
Анализ основных категорий рисков
Конверсия риска заключается в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка . Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизированному риску. Первичное размещение ценных бумаг дает возможность сформировать некоторый резерв, что будет использован для обеспечения риска.
- Риски обеспечения состоят из вероятности дефолта и вероятности выплат по дефолтным кредитам.
- Ипотечная секьюритизация требует оценки вероятности дефолта по активам пула оригинатора.
- Девальвация рубля может вызвать вероятность дефолта, чем повышает риски по выплатам секьюритизиованных активов.
- Дефолтные кредиты влекут за собой понижение вероятности снижения активов.
Применения механизма секьюритизации на российском рынке ипотечного кредитования является одним из наиболее быстроразвивающихся сегментов финансового рынка.
Поскольку на 2019 год сложилась непростая ситуация в сфере рефинансирования ипотеки, так как объемы выданных кредитов увеличиваются ежегодно, это постоянно подталкивает банки к поиску новых источников рефинансирования, что способствует развитию секьюритизации ипотечных кредитов, позволяет банкам проводить более эффективную политику по управлению кредитными рисками.
Таким образом, внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания, требует проработанной законодательной базы и развитой инфраструктуры ценных бумаг.
Рост фондового рынка обеспечивается за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. При этом ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.
Секьюритизация банковских активов является для российских банков достаточно новым и привлекательным источником долгосрочного финансирования. Однако законодательная база не позволяет в полной мере развивать данное направление. Так называемая внутренняя секьюритизация (внутри страны) проводится исключительно под обеспечение ипотечных активов, причиной тому является наличие хоть и минимальной, но достаточной для осуществления данных операций правовой основы. Без существенных юридических рисков можно секьюритизировать только права по ипотечным кредитам, тогда как секьюритизация прав по потребительским кредитам, банковским картам и т.д. либо невозможна, либо связана с серьезными юридическими рисками . При этом к основным проблемам развития секьюритизации в России относят:
- неполноценное регулирование залога прав;
- строго формальные процедуры уступки прав;
- невозможность уступки неиндивидуализированных прав;
-невозможность уступки прав в отношении еще не существующего права, которое не оспаривается и не обусловлено встречными предложениями.
Наиболее востребованным активом для привлечения финансирования через секьюритизацию выступают ипотечные кредиты. Данные активы имеют долгосрочный характер, надежное и ликвидное обеспечение. При этом на текущий момент наблюдается посткризисный рост объемов ипотечного кредитования. Рейтинговые агентства в момент кризиса не понижали рейтинги ценных бумаг из-за обеспечивающих активов; таким образом, можно сделать вывод о том, что стабильность данных активов протестирована на практике. Основными инвесторами в России являются АИЖК и ВЭБ (к примеру, в США основной инвестор - ФРС), и данная тенденция будет меняться только в случае проведения пенсионной реформы в части возможности вложения накоплений в ценные бумаги, выпущенные путем секьюритизации.
Отсутствие российской судебной практики как фактор, повышающий риски
Инвесторы относят к фактору, повышающему риски, то, что сделки секьюритизации еще не получили надлежащей проверки в российских судах. Нет уверенности в подходах при принятии решений по подобным сделкам, что может негативно повлиять на получение обозначенного дохода. В случае банкротства и принудительного исполнения обязательств держатели облигаций не принимают активного участия и совместно не защищают свои права в связи с тем, что данные функции берет на себя арбитражный управляющий. Поэтому последствия данной процедуры заранее спрогнозировать не представляется возможным. При этом существуют риски непродажи обеспечения или продажи по заниженной цене, что приведет к сокращению объема возвращаемых инвесторам средств. Ликвидатор, арбитражный управляющий или кредиторы могут попытаться оспорить законность купли-продажи закладных эмитенту. Если суд решит, что продажа закладных была незаконной, возможно расторжение сделки и вынесение предписания эмитенту вернуть активы банку.
Опасность ликвидации ипотечного агента
Ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах». Нарушение указанного требования является основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента. Также в случае снижения уставного капитала ниже установленных границ общество может быть ликвидировано по заявлению регистрационных органов. В случае грубых нарушений при регистрации организации впоследствии данная организация может быть ликвидирована по решению суда. Юридическое лицо, которое в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность. Такое юридическое лицо может быть исключено из ЕГРЮЛ. Все вышеперечисленные риски ликвидации ипотечного агента негативно влияют на инвестиционную привлекательность ценных бумаг, выпущенных путем секьюритизации активов по российскому законодательству.
Развитие законодательной основы внутренней секьюритизации
Секьюритизация прав по потребительским кредитам, банковским картам и т.д. либо невозможна, либо связана с серьезными юридическими рисками
Ассоциация региональных банков России, принимая во внимание потребности банковской сферы по привлечению дополнительной ликвидности, подготовила проект ФЗ «О секьюритизации», дающий надежду на скорое развитие необходимой законодательной базы по как никогда актуальному вопросу секьюритизации. Основываясь на зарубежной практике, закон выделяет специализированное финансовое сообщество, исключительной деятельностью которого является эмиссия ценных бумаг, исполнение обязательств по которым осуществляется за счет денежных поступлений по правам требования. При этом управлять данным сообществом (без создания коллегиальных органов) будет единоличный исполнительный орган в лице управляющей компании. Реорганизация и выплата дивидендов будет запрещена до момента исполнения всех обязательств перед инвесторами. При этом эмиссию облигаций планируется осуществлять без государственной регистрации их выпуска и отчета об итогах их выпуска. В случае банкротства общества в первую очередь должны быть произведены расчеты по требованиям кредиторов в соответствии с решением о выпуске облигаций. ФСФР также разрабатывает проект закона «О секьюритизации финансовых активов», однако на текущий момент в свободном доступе имеется лишь концепция проекта данного закона, а точные сроки формирования и утверждения законопроекта отсутствуют. В связи с этим внутренняя секьюритизация без существенных юридических рисков возможна только применительно к ипотечным активам.
Схема привлечения финансирования путем секьюритизации кредитов
В текущих рыночных условиях банки любого уровня могут привлечь дополнительное финансирование путем секьюритизации портфеля ипотечных кредитов. И если крупные банки при высоком уровне достаточности капитала в состоянии выпустить ценные бумаги со своего баланса, через SPV с поддержкой оригинатора либо в рамках программ институтов развития, то средние и мелкие банки при недостаточном объеме удовлетворяющих требованиям активов способны проводить совместные выпуски ипотечных ценных бумаг несколькими оригинаторами либо совместные выпуски в рамках программ институтов развития.
Общая схема секьюритизации банковских активов (возможно дополнительное привлечение контрагентов в зависимости от системы проводимой сделки) показана на рисунке 2.
Рисунок 2. Общая схема секьюритизации банковских активов
|
|
Банк-кредитор, выдавая кредиты заемщикам и формируя на балансе достаточный объем ссудной задолженности, продает данную ссудную задолженность специальному юридическому лицу (SPV), привлекая таким образом дополнительное финансирование. SPV получает необходимый для размещения ценных бумаг рейтинг.
Если рассматривать опыт крупнейшего участника рынка российских облигаций с ипотечным покрытием, то схема проведения секьюритизации выглядит следующим образом (рисунок 3):
Рисунок 3. Схема проведения секьюритизации
|
|
При этом стоит отметить важность полученного рейтинга, так как для институциональных инвесторов отсеивание ценных бумаг происходит через анализ рисков, в том числе и через рейтинговые оценки. При выставлении рейтинга учитываются следующие факторы:
- правовая структура сделки (особенно в части действительности продажи);
- качество пула активов, используемых в секьюритизации;
- способность оригинатора обслуживать активы.
При секьюритизации ценные бумаги обычно выпускаются траншами. Каждый транш тестируется рейтинговым агентством на возможность бездефолтного существования при стресс-тестировании. При выпуске двух траншей Транш A будет «старше» Транша B. Таким образом, платежи по Траншу B будут производиться во вторую очередь после платежей по Траншу A (платежи, как правило, делятся на сумму основного долга и проценты; при этом субординируются оба типа платежей) в силу очередности платежей. Соответственно, по Траншу B не может быть произведено каких-либо платежей до тех пор, пока не будут полностью произведены платежи, причитающиеся по Траншу A. Транширование облигационного выпуска является формой повышения кредитного качества (т.е. транширование повышает кредитное качество «старших» ценных бумаг - в приведенном примере - Транш А - и позволяет им получить более высокий рейтинг). Также анализируется страновой риск в части наличия возможности внедрения ограничения на конвертируемость национальной валюты в случае достаточно серьезного экономического стресса, а также риск прямого вмешательства государства в сделку. Например, в некоторых странах в ситуации экономического кризиса, который не обязательно связан с дефолтом суверенного государства, были введены меры, не позволявшие банкам взыскивать задолженности по ипотечным кредитам.
После этого SPV проводит эмиссию, реализуя выпущенные ценные бумаги среди инвесторов. В процессе погашения кредитов заемщиками банка-оригинатора SPV получает ресурсы для исполнения требований перед кредиторами. Причем стоит отметить, что использование SPV при секьюритизации является важным фактором, сокращающим риски инвесторов и увеличивающим инвестиционную привлекательность ценных бумаг. Причиной этому являются ограничения по функционированию данной структуры:
Специальный предмет деятельности;
- ограничение возникновения новых обязательств;
- отсутствие сотрудников в SPV;
- преимущественное право инвесторов относительно активов SPV;
- ограничения при ликвидации и реорганизации.
По большому счету любой банковский актив, имеющий стабильные и заранее определенные денежные потоки, получаемые банком в процессе работы с данным активом, может быть базисным активом секьюритизации. Но, отталкиваясь от высокой стоимости и трудозатратности процесса секьюритизации, можно предположить, что интерес вызывают преимущественно долгосрочные активы, в частности долгосрочные ипотечные кредиты.
Повышение рейтинговой оценки как способ увеличения инвестиционной привлекательности выпущенных путем секьюритизации ценных бумаг
Высокий рейтинг выпущенных путем секьюритизации ценных бумаг, а также наличие дополнительных гарантий являются положительными факторами увеличения инвестиционной привлекательности ценных бумаг, что повышает вероятность удачного размещения облигаций на рынке. Достижения минимально установленной рейтинговой оценки, дающей возможность провести размещение, по выпускаемым ценным бумагам можно добиться, увеличивая объем обеспечения и отбирая высококачественные активы. В данном случае рейтинг бумаг может быть выше рейтинга самого оригинатора, так как риски по ценным бумагам сполна закрываются обеспечением, а риски эмитента становятся вторичным фактором.
Внешняя секьюритизация - актуальный способ секьюритизации долгосрочных кредитов
Внешняя секьюритизация дает больше возможностей для привлечения финансирования, так как существуют правовые основы проведения данных операций, опыт проведения операций и компании, способные структурировать сделку. Но стоит отметить, что реализация ценных бумаг, номинированных в валюте, под обеспечение рублевых активов (а рублевых активов у банков больше, нежели валютных) приводит к возникновению существенных валютных рисков, имеющих долгосрочный характер. В связи с этим в обязательном порядке осуществляется хеджирование валютных рисков, приводящее к удорожанию секьюритизации.
Для проведения внешней секьюритизации привлекаются либо создаются SPV чаще в Люксембурге, Ирландии, Голландии по местному законодательству. Ограничения по секьюритизированным активам, по виду выпускаемых ценных бумаг (долговые инструменты, инструменты участия в организации, гибридные инструменты) отсутствуют.
Дорогое удовольствие
В связи с высокой стоимостью (независимо от того внутренняя это либо внешняя секьюритизация) необходимо рассчитать эффект от проводимой секьюритизации, так как, привлекая ресурсы под относительно низкую ставку, дополнительные расходы могут сделать сделку непривлекательной. Дополнительные расходы связаны с привлечением обслуживающих институтов, таких, как ипотечные агенты, расчетные агенты, платежные агенты, аудиторские компании, бухгалтерские компании, депозитарии и т.д. (см. таблицу). Объем дополнительных расходов в итоге может достигать 1 млн долларов. В связи с этим необходимо провести расчет минимального объема проводимой секьюритизации. Чаще приемлемым минимумом является 100 млн долларов. Поэтому мелким и средним банкам можно рассмотреть вариант объединения сформированных пулов и совместную реализацию секьюритизации.
Участники процедуры секьюритизации
|
Участник |
Характеристика |
|
Оригинатор |
Банк, формирующий пул активов и продающий их специальному юридическому лицу |
|
Специальное юридическое лицо (при секьюритизации ипотеки - ипотечный агент) / SPV |
Проводит эмиссию облигаций под обеспечение ссудной задолженности |
|
Расчетный агент (банк) |
Банк, в котором открыты счет эмитента и счет покрытия на имя эмитента. |
|
Платежный агент |
Банк, проводящий платежи между специальным юридическим лицом и инвесторами (оплата приобретенных ценных бумаг, выплата купонов, погашение) |
|
Аудиторская компания |
Проводит аудиторскую проверку модели секьюритизации |
|
Бухгалтерская компания |
Осуществляет бухгалтерский и налоговый учет ипотечного агента |
|
Депозитарий |
Осуществляет централизованное хранение облигаций |
|
Спецдепозитарий |
Осуществляет хранение закладных, ассоциированных с кредитами, которые являются покрытием по облигациям. |
|
Сервисный агент |
Оказывает услуги по обслуживанию ссудной задолженности |
Одна из форм теневого банкинга
Совет по финансовой стабильности (FSB) относит секьюритизацию к одной из форм теневого банкинга. Секьюритизация позволяет провести рефинансирование банков путем привлечения ресурсов через эмиссию ценных бумаг под обеспечение уже выданных кредитов. Перед кризисом некоторые банки, вроде немецкого IKB, набрали на миллиарды евро таких инструментов, используя внебалансовые механизмы, которые позже развалились. Учитывая опасения политиков в отношении того, что теневой банкинг процветает, высока вероятность ужесточения контроля и регулирования процедур секьюритизации.
Таким образом, в текущих реалиях банковский сектор может привлекать долгосрочное финансирование путем выпуска ценных бумаг под обеспечение долгосрочной ссудной задолженности как в России (под обеспечение ипотечных кредитов), так и за рубежом (без ограничений по типу обеспечения).
«Многомиллиардные кредиты они называют
разными именами: CDO,CMO,ABS,MBS.
Я считаю только 75 человек в мире знают,
что это такое…» Гордон Гекко, Wall Street 2.
Ты будешь 76-м! Поехали…
Секьютиризация – это финансовая операция, при которой различные виды активов, обеспечивающий процентный доход (жилищные и коммерческие ипотечные кредиты, автокредиты, кредиты на обучение и т.д.) объединяются в пул, на основе которого выпускают и размещают среди широкого круга инвесторов.
В широком понимании – это один из способов финансирования или, точнее выражаясь, рефинансирования, будущих процентных поступлений. Речь идет о механизме, при котором активы (читай кредиты) списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и продаются некоему специальному посреднику (Special Purpose Vehicle - SPV), который, в свою очередь, выпускает ценные бумаги (обычно это долговые обязательства), обеспеченные этими активами, и реализует их на рынке.
Схематически процесс секьюритизации выглядит следующим образом:
Рассмотрим этапы секьюритизации подробнее:
- Создание, объединение в пул и продажа активов. Под активами, в данном случае, понимаются кредиты, выданные банком, которые на протяжении срока действия приносят регулярный процентный доход. Банк собирает много-много-много розничных кредитов в один пул (индикативный портфель) и продает его SPV. При реализации такого пула от Банка к SPV переходят а) все денежные обязательства заемщика Банка (теперь процентные поступления и тело кредита это уже … «не твой, и не даже не мой, это теперь их зуб © …, а доходы SPV б) все кредитные риски Банка (если заемщике обанкротится, то проблемы индейцев (SPV), шерифа (Банк) не волнуют).
Преимущества
1. Для Банка - улучшение показателей баланса, при которой активы снимаются с баланса, повышается , снижаются требования к капитала. Секьюритизация выступает источником дополнительного финансирования текущих операций. Отдельно нужно отметить – снижение расходов по фондированию. При продаже активов они отделяются не только от баланса Банка, но и от его кредитного рейтинга, что позволяет привлечь средства по более низкой ставке. Например, компания с рейтингом В и активами с рейтингом ААА могла бы путем секьютеризации этих активов осуществить фондирование используя более високий рейтинг, что дешевле, чем привлечение ресурсов при рейтинге В.
2. Для инвестора – возможность осуществлять инвестиции в различные виды активов с различными степенями риска и доходности.
Недостатки
1. Для Банка – требуется поддерживать административную структуру для обслуживания поступлений; операция требует издержек по оформлению и проведению сделки – юридические, рейтинговые, андеррайтинговые.
2. Для инвестора –
Секьюритизация — англ. Securitization , является процессом объединения или комбинирования различных типов долговых инструментов в один пул с целью их последующей продажи за наличные средства. Как часть процесса, общая стоимость всех долговых инструментов используется, чтобы преобразовать их в эмиссию облигаций, которые, в свою очередь, могут быть куплены инвесторами. Обычно доверительный управляющий осуществляет первоначальную покупку всего пула долговых инструментов, а затем продает облигации одному или нескольким инвесторам.
Тип долговых инструментов, связанных с секьюритизацией, не обязательно должен быть одинаковым, чтобы они могли быть включены в пул. Например, пул долговых обязательств при секъюритизации может включать такие различные категории, как ипотеки, автокредиты задолженность по кредитной карте. Фактически, главным условием для включения определенного долгового инструмента в пул является способность производить последовательный поток доходов, который возникает в результате погашения принципала по долговому инструменту, а также в виде процентов, начисляемых на непогашенный остаток задолженности.
Стратегия ипотечного пула такого типа является относительно распространенной. Банки, финансовые компании и консорциумы инвесторов часто участвуют в процессе секьюритизации. Для отдельных заемщиков, чьи долговые обязательства вошли в пул, передача прав владения долгом происходит абсолютно прозрачно. Они либо продолжают вносить платежи своему прежнему кредитору, который, в свою очередь, переводит их новым инвесторам, либо будут продолжать осуществлять платежи, но уже на новых владельцев их долгового обязательства. При этом проект секьюритизации обычно не приводит к увеличению существующих процентных ставок.
Главным преимуществом процесса секьюритизации при создании ипотечных ценных бумаг (англ.
Mortgage-Backed Security, MBS) является то, что такие инвестиции будут производить регулярный поток доходов в течение длительного периода времени. Инвесторы получают этот денежный поток от платежей заемщиков, осуществленных в счет погашения основной суммы их кредита (принципала) и начисленных процентов. Ипотечная секьюритизация может объединять в пул ипотеки как на приобретение жилой, так коммерческой недвижимости.
Как и в случае с любой другой обеспеченной активами ценной бумагой (англ. Asset-Backed Security, ABS ), для инвестора существует определенная степень риска. Поскольку эмиссия облигаций обеспечивается долговыми инструментами, всегда существует вероятность, что один или несколько заемщиков не выполнят своих обязательств по кредитам, ипотекам или кредитным картам. Однако инвесторы, которые регулярно включают секьюритизированные инвестиции в свои портфели, обычно предпринимают меры, чтобы минимизировать возможные потери от потенциальных неплатежей. Для этого в условия продажи иногда включаются своего рода гарантии со стороны доверенного лица. Это может помочь минимизировать вероятность возникновения неликвидных активов и снизить потенциальный убыток.
Ипотечная секьюритизация
Одно из новых понятий на рынке финансовых услуг, которое затрагивает деятельность банкиров и инвесторов – ипотечная секьюритизация. Простые граждане нашего государства еще далеки от понимания этого термина. И еще дальше – от участия в процессе. Но секьюритизация выгодна банкам и вполне может быть внедрена в жизнь общества, ведь за рубежом ипотека давно уже проходит этот процесс и довольно успешно. Тем более, что наша АИЖК примерно этим и занимается последние 6-7 лет, рефинансируя ипотеку коммерческих банков.
Что такое секьюритизация в ипотеке
Финансовое учреждение (банк) выдает кредит заемщику на покупку жилья. Это стандартная схема ипотеки. При этом банк берет на себя все риски по кредиту, он является единоличным держателем обязательств по долгу. Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит, то банк самостоятельно пытается исправить ситуацию или смиряется с убытками.
Секьюритизация предполагает рефинансирование ипотеки, то есть в игру вступает третья сторона. Это та организация, которая пожелает купить кредитные обязательства. Сначала банк выдает кредит на жилье частному лицу (заемщику), а потом перепродает этот кредит третьей стороне, которая будет иметь свою процентную выгоду от сделки, и, конечно же, риски она также возьмет на себя. Для передачи третьему лицу ипотеки выпускаются ипотечные ценные бумаги. Они и являются предметом сделки.
То есть банк аккумулирует несколько тысяч кредитных обязательств в единый ипотечный пул, со средними рисками и доходностью, и перепродаёт этот пул обязательств (рефинансирует) в другое финансовое учреждение.
У нас это как раз агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Финансовый дом
Если ипотечная секьюритизация становится основным видом деятельности определенной компании, то она открывает ипотечный дом. Примеры такие уже есть в разных странах мира. Частное лицо для кредитования на приобретение жилья уже не обращается в различные банки, не сравнивает ставки, объем пакетов документов, гражданин просто приходит в ипотечный дом и узнает единые условия участия в ипотеке. Он только потом увидит название банка, который выступит финансистом его сделки, а может этого и не произойти, все зависит от уровня договора между финансовым учреждением и ипотечным домом.
Преимущество банков в этом случае очевидно: они не должны долго ждать возврата средств, они не озадачены невозвратами. При этом у них даже появляется большое желание выдавать больше кредитов по ипотеке. К секьюритизированной ипотеке можно привлекать и инвесторов, которые вполне уже оценили выгоду от вложения активов в ипотечные дома. Причем роль инвесторов-владельцев ипотечных акций, проводящих рефинансирование ипотеки, берут на себя как частные инвестиционные компании, так и корпорации. Муниципалитеты предпочитают секьюритизацию ипотеки на нежилые помещения, которые можно превратить в коммерческие.
Полная версия статьи в PDF
Ни в коей мере не оспаривая приоритетность вопросов юридического сопровождения и при этом признавая безусловную взаимосвязь между двумя упомянутыми группами вопросов, автор статьи хотел бы остановится именно на вопросах оценки факторов, влияющих на экономическую целесообразность сделки секьюритизации пулов ипотечных кредитов.
Экономическая целесообразность секьюритизации для оригинатора (банка, в данном случае предоставляющего ипотечные кредиты, номинированные в долларах США) в конечном счете зависит от двух взаимосвязанных факторов, помимо объема выпуска, который в основном компенсирует значительные фиксированные транзакционные издержки (оплата услуг юридической компании, рейтинговых агентств, аудиторской компании и андеррайтера сделки):
С учетом целого ряда юридических и экономических аспектов наиболее привлекательной и реализуемой может выглядеть секьюритизация ипотечных кредитов по следующей упрощенной схеме:
1. Оригинатор заключает соглашение об обслуживании проданного пула кредитов с организацией, выполняющей функции оперативного управления активами SPV (Trustee) и платежного агента (Paying Agent) по платежам, относящимся к проданному пулу кредитов. Таким образом, оригинатор становится сервисным агентом по данному пулу (Primary Servicer). При этом оригинатор может выполнять и функции агента по урегулированию проблемных кредитов (Special Servicer).
В соответствии с заключенными соглашениями оригинатор обеспечивает прием платежей заемщиков по пулу проданных кредитов и направляет эти платежи на счет SPV.
2. Оригинатор, платежный агент и Trustee (если это не одно и то же лицо, что платежный агент) заключают соглашение с третьим банком об условиях выполнения последним функций резервного сервисного агента (Backup Servicer). Резервный сервисный агент должен приступить к обслуживанию пула в случае неспособности Primary Servicer (он же — Оригинатор) продолжать по какой бы то ни было причине выполнять свои функции. Очевидно, что банк, являющийся Backup Servicer, должен обладать соответствующими финансовыми и операционными ресурсами, иметь безупречную репутацию, высокий кредитный рейтинг, а также технические возможности для принятия и последующей обработки базы данных, полученной от Primary Servicer.
3. Оригинатор (Originator — банк, первоначально выдавший кредит) продает пул ипотечных кредитов компании-нерезиденту. Компания-нерезидент имеет статус SPV и создана в юрисдикции, имеющей соглашение о двойном налогообложении с Россией.
4. SPV выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг, наиболее важной характеристикой которых с экономической точки зрения является разделение всего выпуска на старшие и младшие транши. Основное различие между старшим и младшим траншами заключается в очередности исполнения обязательств по ним. Старшие транши, обязательства по которым исполняются в первую очередь, менее рискованные по сравнению с младшими траншами.
Разные транши ипотечных ценных бумаг продаются андеррайтерами сделки различным классам и типам инвесторов по цене (с доходностью), отражающей уровень риска данных бумаг.
Важно понимать, что (pass through) ипотечные ценные бумаги не имеют фиксированной даты погашения в связи с возможностью досрочного погашения заемщиками своих обязательств по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство чрезвычайно важно при разработке структуры и определении основных параметров разных траншей ценных бумаг.
Определение уровня субординации (транширование) секьюритизируемого пула ипотечных кредитов осуществляется рейтинговым агентством. При этом задача может быть поставлена двояко:
Для решения любой из этих задач (а именно это является краеугольным камнем при оценке экономической целесообразности всей сделки для, в частности, Оригинатора) рейтинговое агентство проведет скрупулезный анализ 4 основных компонентов:
1. Анализ юридической структуры сделки (вне рамок настоящей статьи, но одним из наиболее важных условий здесь является признание операции продажи ипотечных активов Оригинатором на SPV).
2. Анализ операционных, технических и финансовых ресурсов сервисного агента и присвоение ему так называемого рейтинга сервисного агента (Servicer Rating). Данный рейтинг дает некоторое представление о предполагаемом качестве исполнения сервисным агентом своих функций по обслуживанию пула, а также используется при определении окончательного уровня субординации.
3. Анализ платежных потоков по сделке, включающий в себя построение финансовой модели платежных потоков, ассоциированных с пулом кредитов, с учетом установленной очередности платежей по погашению основного долга и начисленных процентов, а также с учетом ежемесячных транзакционных издержек. Ежемесячные транзакционные издержки включают в себя оплату услуг:
Результаты анализа платежных потоков по сделке также используются при определении окончательного уровня субординации.
4. Анализ кредитного качества пула ипотечных кредитов, предлагаемых к секьюритизации. Это наиболее важный компонент комплексного анализа, от результатов которого во многом зависит окончательный уровень субординации. Анализ кредитного качества производится в разрезе каждого кредита и включает в себя целый ряд параметров. Методология анализа кредитного качества портфеля может включать в себя следующие компоненты:
Расчет характеристики величины потерь может производиться на основании следующих вводных:
Расчет вероятности дефолта может осуществляться на основании статистических данных, в соответствии с которыми различные вероятности дефолтов могут кредитам с разными уровнями LTV.
Параметры ипотечного кредита, по которым проводится анализ кредитного качества и которые могут быть особенно актуальны для ипотечных кредитов, выданных в России, могут включать в себя, в частности:
Очевидно, что коэффициент LTV (loan to value) присутствует при расчете как вероятности дефолта, так и величины потерь и является одним из основных показателей степени риска ипотечного кредита.
Для определения окончательного уровня субординации по пулу ипотечных кредитов производится необходимого размера кредитного покрытия, полученного в результате анализа кредитного качества пула. Компонентами такого на портфельном уровне могут являться:
Таким образом, уровень субординации и, соответственно, доля старших траншей с заданным рейтингом в пуле определена.
Младшие транши также могут быть разделены, например, на мезонин-транш (second loss position) и equity-транш (first loss position). Мезонин-транш, имеющий более высокую доходность по сравнению со старшими траншами, может быть продан инвесторам, для которых риск, связанный с second loss position, является приемлемым. Как правило, еquity-транш, имеющий самый высокий купон в сделке, выкупается самим оригинатором. С течением времени по мере ускоренной амортизации старших траншей (если это предусмотрено структурой) кредитное качество младших траншей возрастает.
Сервисный агент на регулярной основе принимает платежи заемщиков и направляет их платежному агенту по сделке. Последний распределяет полученные средства между различными классами инвесторов, но сначала производит оплату услуг сервисного агента, резервного сервисного агента и, собственно, самого платежного агента и trustee.
С учетом того что оригинатор, как правило, является сервисным агентом, его доходы состоят из купона по equity-траншу и комиссионных за выполнение функций сервисного агента по пулу.
Несомненно, чем меньше уровень субординации, тем меньше средневзвешенная процентная ставка, необходимая для исполнения обязательств перед инвесторами по сделке, и больше комиссионные за выполнение функции сервисного агента.
Более того, чем меньше уровень субординации, тем меньше уровень собственных средств, отвлекаемых оригинатором на приобретение equity-транша.
Следовательно, чем меньше уровень субординации и, очевидно, чем выше средневзвешенная процентная ставка по пулу кредитов, тем рентабельнее вся сделка для оригинатора.
Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном рынке. Он обеспечивает аккумуляцию денежных средств и направляет (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.
Механизм секьюритизации (от англ. securities – ценные бумаги)–это управление активами и пассивами баланса с целью изменения структуры портфеля и перевода в более защищенную форму с лучшими стоимостными и рисковыми характеристиками.
Собственно секьюритизация (securitizaition) – это замена нерыночных займов и/или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов.
Секьюритизации подвергаются средне - и долгосрочные долговые обязательства, возникшие как результат предшествующих кредитных операций и находящиеся в портфелях банков и других кредитно-финансовых институтов.
Секьюритизация ипотечных активов –это трансформация ипотечных займов в ценные бумаги.
Не все типы активов могут быть переведены в ценные бумаги. Под секьюритизацию подпадают ссуды, обладающие стандартными характеристиками сроков погашения, размеров, стоимостями, гарантиями и использованием получаемых прибылей.
Секьюритизационная сделка – это сложная многоходовая комбинация, где участвуют разные финансовые учреждения и используются различные инструменты денежного рынка. Обеспечить согласованность и координацию действий всех участников операции непросто. Рассмотрим, каким образом организована деятельность основных участников секьюритизации (табл. 10).
Таблица 10
Деятельность основных участников секьюритизации
| Участники | Виды деятельности | Виды финансовых институтов |
|
| Банк-оригинатор | Выдает ссуды, объединяет их в один общий пакет, передает их другим кредитным институтам или специально созданным компаниям | Коммерческий банк, Инвестиционный фонд, сберегательное учреждение, финансовая компания и т.п. |
|
| Специальная инвестиционная компания (SPV) (эмитент ценных бумаг) | Организует выпуск и размещение на вторичном рынке ценных бумаг (ипотечных облигаций, ипотечных ценных бумаг, сертификатов и т.д.) | Ипотечный банк, специализированное ипотечное агентство и т.п. |
|
| Сервисер (servicer) | Выполняет различные технические функции по обслуживанию | Коммерческий банк, банк-оригинатор |
|
| Трастовое учреждение | Контролирует деятельность всех участников операции | Специальная инвестиционная компания, уполномоченный банк, ипотечный банк и т.п. |
Этапы секьюритизационной операции:
1. Первичный кредитор выдает ссуду заемщику в виде закладной. Она порождает долговое обязательство заемщика, требование по которому находится в портфеле учреждения-кредитора (оригинатора секьюритизационной сделки).
Часть этих обязательств остается в портфеле оригинаторов в качестве долгосрочных инвестиций, а остальные секьюритизируются.
2. На основе выданных ссуд составляется пул закладных. Пул закладных – это однородные непогашенные обязательства по ранее выданным кредитам, срок погашения по которым не наступил. Пакетирование осуществляет кредитное учреждение (банк-оригинатор).
Требование однородности, т.е. примерного соответствия долговых обязательств по качеству, срокам, риску, доходности и т.п., является непременным условием создания пула. В противном случае сложно дать обоснованную рейтинговую оценку вторичных ценных бумаг и прогнозировать их будущую доходность.
Активы, входящие в пул, могут формироваться не только за счет собственного портфеля оригинатора, но и путем покупки долговых обязательств у других участников рынка.
3. Банк-оригинатор продает пул эмитенту ценных бумаг (специальной инвестиционной компании).
4. Специальная инвестиционная компания (special purpose vehicle – сокращенно SPV) организует выпуск и размещение на рынке вторичных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и т.п.), которые переходят на баланс SPV в качестве единственного актива.
5. Одновременно с передачей пула в распоряжение SPV оригинатор обращается к услугам одной из известных и авторитетных рейтинговых компаний.
Рейтинговая компания тщательно изучает рисковый портфель долговых обязательств пула, финансовую устойчивость участников операции (в первую очередь – оригинатора и гарантов) и на основе полученных результатов определяет рейтинг выпуска ценных бумаг. Эта рейтинговая оценка важна для установления продажной цены и доходности бумаг и служит ориентиром для потенциальных инвесторов.
· для ипотечной облигации - наличием у ее эмитента достаточного собственного капитала;
· для ипотечного сертификата участия – надежностью и прозрачностью финансовых потоков, поступающих от заемщика к конечному инвестору.
6. Для дальнейшего бесперебойного хода операции назначается так называемый сервисер (sewicer), выполняющий различные технические функции по обслуживанию (в первую очередь – сбору периодических взносов с первичных заемщиков по кредитам, лежащим в основе пула).
В роли сервисера выступает банк-оригинатор, получающий комиссию за эти операции. Его надежность и финансовые возможности удостоверяются рейтинговым агентством. Если рейтинг банка недостаточно высок, то используются дополнительные меры "кредитной поддержки", которые зависят от величины суммарного риска по операции и от суммы прежних потерь по аналогичным бумагам. К ним относятся:
· открытие безотзывного аккредитива, который открывается третьей стороной (гарантом), на сумму, кратную оценке возможных убытков в случае дефолта по вторичным бумагам;
· использование кассового депозита, вносимого оригинатором или третьей стороной;
· страхование части рисков по выпущенным обязательствам.
Нередко используется целый комплекс мер "кредитной поддержки" с последующим распределением потерь между гарантами пропорционально их участию в покрытии рисков.
7. Собранные денежные средства переводятся в трастовое учреждение, которое является еще одним звеном секьюритизационной схемы. Траст представляет интересы инвесторов, вложивших деньги во вторичные бумаги, и имеет доверенность на распоряжение поступающими взносами, равно как и активами, находящимися в пуле.
В полномочия траста входит:
· контроль за действиями всех участников операции, в том числе и сервисера;
· право получения любой информации и право объявления дефолта по вторичным бумагам;
· возможность принимать любые меры для защиты интересов инвесторов.
Секьюритизация позволяет банку:
1) улучшить ликвидность за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов;
2) снизить кредитный и процентный риски, трансформируя неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные активы, в роли которых выступают новые формы ценных бумаг;
3) улучшить показатели капитализации кредитных институтов;
4) увеличить объем кредитных операций и получить доход, оставляя за собой право обслуживания ипотечных кредитов.
В США, где ипотека получила широчайшее распространение как способ финансирования операций с недвижимостью, общая сумма непогашенной ипотечной задолженности, находящаяся в портфелях различных финансовых учреждений и федеральных агентств, увеличивается ежегодно на 200-250 млрд долл., и составила на конец 2000 г. более 5 трлн долл. Эту сумму можно разделить на два больших сегмента:
· Первичный долг, т.е. непогашенные закладные (mortgages) по ссудам кредитных учреждений на покупку недвижимости и находящиеся в их портфеле, которые лежат в основе секьюритизационных операций.
· Вторичные обязательства по ипотеке, где закладные принимают производные формы и становятся объектом купли-продажи на вторичном рынке ценных бумаг. Именно в этом случае часть ипотечного долга используется в качестве "материала" для создания ипотечных пулов и выпуска вторичных долговых обязательств.
Ипотечные пулы (tortgages pools) выполняют в основном посреднические функции и используются для выпуска вторичных обязательств. В настоящее время в США в ипотечных пулах сосредоточена половина всех закладных под 1-4-квартирные дома. Обеспечением ипотечных пулов служит ипотечное покрытие.
Ипотечное покрытие –этосовокупность требований по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа и/или закладных, а также денежных средств, поступающих во исполнение указанных требований и иного имущества, предусмотренного законодательством.
Доказательством наличия ипотечного покрытия служит учет соответствующих требований и иного имущества, составляющих такое покрытие, в специальном реестре, который, как правило, ведет независимая специализированная организация.
Размер ипотечного покрытия, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.
Основными видами вторичных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются:
1) Облигации – это долговые ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и установленных процентов. В этом случае размер ипотечного покрытия и условия обязательств, требования по которым составляет ипотечное покрытие, должны позволять эмитенту исполнить обязательства по облигациям в полном объеме;
2) Ипотечные сертификаты участия – это долевые ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие и право требовать денежные средства, поступающие по ипотечному покрытию, соразмерно такой доле.
В мировой практике секьюритизации подлежат различные виды кредитов: под персональные и коммерческие автомобили; на покупку промышленного оборудования, бытовой техники и электроники; студенческие кредиты, кредиты мелкому бизнесу; задолженность по кредитным картам; дебиторская задолженность или право требований платежей и т.п. В России сегодня могут быть секьюритизированы только ипотечные жилищные кредиты.
Ипотечно-инвестиционная схема в реализации жилищной политики Правительства Москвы выглядит следующим образом:
1) банк, выдавший кредит, по соответствующему договору продает этот кредит, обеспеченный залогом жилого помещения, Московскому ипотечному агентству (МИА). В обмен на обязательство выплачивать все предусмотренные кредитным договором суммы на счет МИА он получает от этого агентства возмещение выданной заемщику суммы плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться в виде ценных бумаг МИА;
2) банк может не продавать ипотечный кредит МИА и продолжать его обслуживание;
3) в кредитном договоре МИА занимает место кредитора и вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки;
4) высвободившиеся деньги банк использует на выдачу ипотечного кредита следующему заемщику;
5) банк, продающий МИА кредит, продолжает его обслуживание (за небольшую сервисную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и перечисляет их на счет МИА;
6) в случае несостоятельности заемщика, который после определенного срока и соблюдения установленной процедуры отселяется в муниципальный фонд дешевого жилья, банк продолжает перечислять на счет МИА все предусмотренные соответствующим кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита;
7) окончательные расчеты между банком и МИА происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту и от заранее предусмотренной в договоре ответственности каждой из сторон за риск наступления несостоятельности заемщика.
При этом банк несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособности заемщика (так называемые экономические риски), а город в лице МИА несет риски, связанные с общеэкономической конъюнктурой (так называемые системные риски).
МИА формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого количества кредитов различным заемщикам, выданных различными кредиторами.
МИА выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Ценные бумаги МИА и программы их эмиссий обеспечиваются поручительством. Правительства Москвы и активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств учредителей и прибыли от деятельности МИА.
Вырученные от продажи ценных бумаг средства МИА направляет на рефинансирование первичных кредитов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования. Ипотечный кредит в принципе может быть продан не только агентству, но и другому участнику рынка вторичного ипотечного кредитования.
Московское ипотечное агентство организовано в форме акционерного общества, контрольный пакет акций в размере 51% на время развития ипотечной программы остается у Правительства Москвы.
Дополнительными источниками финансирования МИА могут быть кредиты, предоставленные международными инвесторами под общие гарантии города.
