Затратный подход. Метод стоимости чистых активов. Метод чистых активов Методика чистых активов оценка бизнеса

1. Общая характеристика затратного подхода к оценке бизнеса

В затратном подходе к оценке бизнеса стоимость предприятия оценивается с точки зрения понесенных издержек на создание его активов исходя из представления об их гипотетической продаже. Затратный подход в наибольшей мере может быть обоснован принципом замещения: стоимость совокупности активов не может превышать затрат на замещение (восстановление) всех её составных частей.

Применение затратного подхода основано на структуре баланса предприятия и предполагает расчет рыночной стоимости собственного капитала предприятия путем вычитания из рыночной стоимости его активов текущей стоимости обязательств. В этой связи затратный подход может быть применен в оценке стоимости любых предприятий (бизнесов), имеющих в составе бухгалтерской отчетности на дату оценки бухгалтерский баланс.

При этом значимость величины стоимости предприятия, полученной по затратному подходу, будет высока в следующих случаях:

• предприятие обладает значительными объемами финансовых и/ или материальных активов;
• производственный процесс характеризуется высокой материалоемкостью;
• предприятие не имеет ретроспективных данных о прибылях;
• отсутствует возможность определения прогнозируемых доходов, денежных потоков.

На основании изложенного, результаты применения затратного подхода особенно значимы в процедуре стоимостной оценки следующих компаний:

• инвестиционные компании, которые занимаются операциями с недвижимостью;
• холдинговые и страховые компании, имущество которых состоит преимущественно из финансовых активов;
• новые компании, имеющие, главным образом, материальные активы;
• убыточные компании;
• ликвидируемые компании.

Основное преимущество затратного подхода состоит в доступности информации для его применения – по большей части используется достоверная фактическая информация о состоянии активов и обязательств предприятия из бухгалтерской отчетности. Между тем, затратный подход, основанный на оценке стоимости активов компании в гипотетических условиях их возможной продажи, в большей мере адекватен оценке стоимости ликвидируемого предприятия.

Выделяют два метода затратного подхода : метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости, который применяется в оценке стоимости ликвидируемых предприятий.

2. Метод чистых активов в оценке бизнеса

Этапы применения метода чистых активов (метода накопления активов) как основного метода затратного подхода к оценке бизнеса:

• анализ данных бухгалтерского учета и отчетности предприятия с целью выявления перечня активов и пассивов, принимаемых к расчету стоимости предприятия затратным подходом;
• оценка рыночной стоимости объектов, отраженных в составе активов предприятия;
• оценка текущей стоимости объектов, отраженных в составе обязательств предприятия;
• расчет стоимости предприятия как разницы между рыночной стоимостью совокупности активов предприятия и текущей стоимостью его обязательств, внесение необходимых поправок.

Информационной базой проведения первого этапа являются данные синтетического и аналитического учета, которые должны соответствовать данным бухгалтерской отчетности предприятия на дату оценки. При наличии существенных расхождений между указанными данными целесообразно проведение аудиторской проверки на оцениваемом предприятии и/ или инвентаризации его имущества на дату оценки.

В ходе начального этапа в процессе выявления перечня активов и пассивов, принимаемых к расчету стоимости предприятия затратным подходом, необходимо руководствоваться действующим на дату оценки порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным соответствующими органами — в настоящее время «Порядком определения стоимости чистых активов», утвержденным Приказом Министерства финансов РФ от 28.08.2014 г. № 84н.

На втором этапе применения метода чистых активов производится оценка объектов, отраженных в составе активов предприятия: объектов нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, финансовых вложений, дебиторской задолженности, товарно-материальных ценностей и др.

В рамках третьего этапа оценка текущей стоимости объектов, отраженных в составе обязательств предприятия, осуществляется раздельно, по каждому объекту (например, задолженности по договору займа) путем дисконтирования исходя из графика его погашения. При этом оценка текущей стоимости обязательств, как правило, осуществляется только при наличии документально подтвержденного графика погашения (например, в виде приложения к договору займа). В случаях, когда график погашения четко не определен или срок исполнения обязательств на дату оценки уже наступил, обязательства принимаются в расчет стоимости предприятия по их балансовой стоимости.

На четвертом этапе рассчитывается предварительная величина стоимости предприятия как разницы между рыночной стоимостью совокупности активов предприятия и текущей стоимостью его обязательств. Результаты указанного расчета представляют собой стоимость предприятия в целом при наличии 100%-го контроля для единоличного владельца. При оценке стоимости меньшей доли необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля над бизнесом и, возможно, на низкую ликвидность оцениваемой доли.

3. Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса

Как было отмечено выше, для оценки стоимости ликвидируемых предприятий применяется второй метод затратного подхода — метод ликвидационной стоимости.

Этапы применения метода ликвидационной стоимости в оценке бизнеса, применяемого для оценки стоимости ликвидируемых предприятий:

Разработка календарного графика ликвидации предприятия, определение выручки от реализации его активов. С учетом календарного графика ликвидации активов величины стоимости активов дисконтируют на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанные с этой продажей риски;

Уменьшение выручки от реализации активов на величину прямых расходов, связанных с ликвидацией предприятия, к которым относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, начисляемые при продаже активов;

Ликвидационная стоимость активов уменьшается на текущую стоимость расходов, связанных с владением активами до их продажи; указанные расходы включают затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по обеспечению деятельности предприятия до завершения его ликвидации. Период дисконтирования указанных затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия;

Прибавляется операционная прибыль (или вычитаются убытки), полученные в результате осуществления деятельности предприятия в течение периода его ликвидации;

Вычитаются преимущественные права на удовлетворение выходных пособий и выплат работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия; расчеты с другими кредиторами

Расчет ликвидационной стоимости предприятия путем вычитания из скорректированной стоимости всех его активов сумм текущих расходов по ликвидации предприятия и по владению активами до их продажи, а также величины обязательств предприятия.

Новая страница 1

В условиях значительной самостоятельности хозяйствующих субъектов в осуществлении своей производственно-финансовой деятельности особую важность приобретает оценка финансового состояния, инвестиционной привлекательности предприятий, надежности их партнеров. В таких ситуациях практически значимым становится анализ финансовой устойчивости и платежеспособности организации. Для их оценки современные теория и практика экономического анализа выработали многочисленные критерии, среди которых особое место отводится показателю чистых активов.

Широко известный в мировой практике показатель чистых активов стал использоваться для оценки финансового состояния российских предприятий сравнительно недавно. Обязательность его исчисления была введена ч. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), вступившей в силу с 1995 г., и рядом других нормативных актов. В ГК РФ этот показатель обозначен в ст. 90 и 99, посвященных раскрытию положений о порядке формирования и изменения размера уставного капитала общества с ограниченной ответственностью и акционерного общества соответственно. В этих статьях определены требования сравнения показателя чистых активов с зарегистрированной величиной уставного капитала при принятии различных решений. Однако определение сущности чистых активов нашло отражение в других нормативных актах. В частности, в приказе Минфина РФ № 10н, ФКЦБ РФ № 03-6/пз от 29 января 2003 г. «О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ» под чистыми активами понимается «величина, определяемая путем вычитания из суммы активов АО, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету». А в Методических рекомендациях по проведению экспертизы о наличии (отсутствии) признаков фиктивного или преднамеренного банкротства, утвержденных распоряжением ФСДН РФ № 33-р от 8 октября 1999 г. (далее - Методические рекомендации), указывалось, что величина чистых активов характеризует наличие активов, не обремененных обязательствами. Таким образом, чистые активы показывают, насколько активы организации превышают ее обязательства (и краткосрочного, и долгосрочного характера), то есть позволяют оценить уровень платежеспособности предприятия. По своей сути чистые активы можно идентифицировать с величиной собственного капитала, поскольку они отражают уровень обеспеченности вложенных собственниками средств активами организации.

На сегодняшний день в нормативных документах и специальной экономической литературе к исчислению чистых активов (ЧА) не существует однозначного подхода, отсутствует комплексная методика их анализа. Начиная с 1995 г., этот показатель стал отражаться в бухгалтерской отчетности, в частности, в форме № 3 «Отчет об изменениях капитала» (стр. 150). Методика формирования чистых активов в настоящее время определена в приказе Минфина РФ № 10н, ФКЦБ РФ № 03-6/пз от 29 января 2003 г. «О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ» и предусматривает следующий их расчет по данным бухгалтерского баланса:

ЧА=А – П,

где А, П - активы и пассивы соответственно, принимаемые для расчета чистых активов.

Величина активов (А) определяется как сумма внеоборотных активов (стр. 190) и оборотных активов (стр. 290) за вычетом статей «Задолженность участников (учредителей) по взносам в уставный капитал» и «Собственные акции, выкупленные у акционеров». В связи с внесением изменений в содержание бухгалтерской отчетности в соответствии с приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 г. № 67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» в бухгалтерском балансе строка «Собственные акции, выкупленные у акционеров» перенесена из актива в пассив - в раздел III «Капитал и резервы» - как строка, регулирующая уставный капитал. Поэтому сумму активов, принимаемых к расчету чистых активов, теперь не требуется корректировать на названную выше строку баланса.

Величина пассивов (П) рассчитывается как сумма статей «Долгосрочные обязательства» (стр. 590) и «Краткосрочные обязательства» (стр. 690) за вычетом статьи «Доходы будущих периодов» (стр. 640). До выхода названного приказа в состав пассивов включалась статья «Целевые финансирование и поступления» (стр. 450), что было неправомерно, так как она содержит суммы, приравниваемые к собственным.

Вместе с тем, в других нормативных актах и экономической литературе встречается несколько иная схема исчисления ЧА. В частности, в Методических рекомендациях было установлено, что величина участвующих в их расчете активов должна быть уменьшена также на сумму статьи «НДС по приобретенным ценностям» (стр. 220). Это можно объяснить тем, что по существующему налоговому законодательству (гл. 21 НК РФ) эта сумма может быть принята к уменьшению уплачиваемой организацией суммы НДС по проданным товарам, продукции, работам, услугам только при соблюдении достаточно большого числа условий (оприходование и оплата ценностей, оформление счета-фактуры и др.), то есть существуют большие сомнения в отношении реального списания суммы НДС по приобретенным ценностям в счет погашения «исходящего» НДС. Однако аналогичным образом можно усомниться в том, что и другие активы станут в действительности источниками покрытия обязательств предприятия, так как в их составе могут оказаться «залежалые» запасы, просроченная дебиторская задолженность, устаревшие основные средства, вложения в неликвидные ценные бумаги, а баланс организации не раскрывает информации о подобных фактах. Поэтому, на наш взгляд, неправомерно было уменьшать величину чистых активов на сумму НДС по приобретенным ценностям. Следует отметить, что данная норма, предусмотренная также и ранее действовавшим приказом Минфина РФ № 71, ФКЦБ РФ № 149 от 5 августа 1996 г. «О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», теперь отменена новым приказом Минфина РФ № 10н, ФКЦБ РФ № 03-6/пз от 29 января 2003 г.

Вместе с тем, в Методических рекомендациях было предусмотрено, что в пассивы организации, отраженные в V разделе баланса и принимаемые для расчета чистых активов, не включается вместе со статьей «Доходы будущих периодов» статья «Резервы предстоящих расходов» (стр. 650). На наш взгляд, для этого есть все основания, так как по признанию многих специалистов в области экономического анализа (О.В. Ефимовой, Л.Т. Гиляровской и др.) эта статья в большей степени относится к собственным средствам (формируется за счет собственных средств), а не к обязательствам организации. Все это свидетельствует о том, что необходима единая методика исчисления чистых активов, исключающая различное толкование этого показателя.

Не меньшей проблемой выступает разработка стройной методики анализа чистых активов. По нашему мнению, основными его направлениями являются:

· анализ динамики чистых активов . Для этого необходимо рассчитать их величину на начало и конец года, сравнить полученные значения, выявить причины изменения этого показателя;

· оценка реальности динамики чистых активов , так как значительное их увеличение на конец года может оказаться не существенным по сравнению с ростом совокупных активов. Для этого необходимо рассчитать отношение чистых и совокупных активов на начало и конец года;

· оценка соотношения чистых активов и уставного капитала . Такое исследование позволяет выявить степень близости организации к банкротству. Об этом свидетельствует ситуация, когда чистые активы по своей величине оказываются меньше или равны уставному капиталу. ГК РФ установлено, что если стоимость чистых активов общества становится меньше определенного законом минимального размера уставного капитала, то общество подлежит ликвидации;

· оценка эффективности использования чистых активов . Для этого рассчитываются и анализируются в динамике показатели «оборачиваемость чистых активов» и «рентабельность чистых активов», проводится их факторное исследование.

Рассмотрим, как реализуются эти направления анализа чистых активов на примере отчетных данных ОАО «Кондитер». Как отмечалось ранее, исследование данного показателя следует начинать с анализа динамики чистых активов.

Данные свидетельствуют о том, что на конец отчетного года величина чистых активов снизилась на 13 250 тыс. руб., или 9%, и составила 133 222 тыс. руб. Столь существенное сокращение этого показателя происходило на фоне снижения как активов, принимаемых в расчет чистых активов, так и обязательств. Вместе с тем, стоимость активов снизилась в большей степени - на 17% (17 159 тыс. руб.) по сравнению с обязательствами (их уменьшение составило 7%, или 3909 тыс. руб.). Важно отметить, что значительное сокращение активов организации было вызвано, главным образом, сокращением мобильной их части: запасов (на 23,5%, или 16 927 тыс. руб.), дебиторской задолженности (на 43,9%, или 8152 тыс. руб.) и суммы НДС по приобретенным ценностям (почти в 2 раза). Одновременно наблюдалось увеличение внеоборотных активов: основных средств (на 4,1%, или 1796 тыс. руб.), незавершенного строительства (на 10,2%, или 6000 тыс. руб.), нематериальных активов (почти в 2 раза). Это означает, что в отчетном году предприятие осуществляло капитальные вложения, отвлекая при этом значительные суммы из хозяйственного оборота, что в конечном итоге и привело к существенному его сокращению на 17%. Кроме того, проводимая на предприятии политика управления активами имеет и другие негативные последствия - увеличение налога на имущество, рост постоянных расходов в виде амортизации основных средств и нематериальных активов, что приводит, в свою очередь, к повышению порога рентабельности деятельности организации.

В то же время сокращение обязательств на 7% вызвано значительным (на 13 344 тыс. руб., или 34,5%) снижением кредиторской задолженности при одновременном росте кредитов и займов на 3060 тыс. руб., или 20,5%, то есть предприятие в структуре заемных источников финансирования своей деятельности увеличило долю наиболее дорогих финансовых ресурсов. Кроме того, из данных бухгалтерского баланса организации следует, что все полученные кредиты и займы имеют краткосрочный характер. Учитывая ранее отмеченный факт увеличения внеоборотных активов, являющихся долгосрочными, нетрудно заметить нерациональное размещение источников финансирования в активах предприятия. Таким образом, анализ факторов, вызвавших снижение чистых активов, позволил увидеть целый ряд других проблем, отрицательно влияющих на платежеспособность и финансовую устойчивость ОАО «Кондитер».

На следующих этапах следует сравнить величину чистых активов с совокупными активами и уставным капиталом организации (табл. 2).

Таблица 2. Анализ соотношения чистых активов с совокупными активами и уставным капиталом организации, тыс. руб.

Показатель	Код строки баланса	На начало года	На конец года	Отклонение («+», «–»)
1. Стоимость чистых активов		146 472	133 222	–13 250
2. Стоимость совокупных активов		202 366	185 207	–17 159
3. Отношение чистых активов к совокупным активам, коэф.		0,724	0,719	–0,005
4. Уставный капитал	410 – 411	4004	4004
5. Отношение чистых активов к уставному капиталу, коэф.		36,6	33,3	–3,3

Из данных табл. 2 видно, что отношение чистых активов к совокупным на конец отчетного года сокращается. В частности, если на начало анализируемого периода доля чистых активов в совокупных составляла 72,4%, то на конец - уже 71,9%. Это означает, что реальное снижение чистых активов было еще значительнее по сравнению с абсолютным их сокращением. Вместе с тем, расчет второго соотношения показал, что чистые активы существенно (в 33,3 раза на конец года) превышают уставный капитал. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что несмотря на наметившиеся проблемы, связанные с ухудшением финансовой устойчивости ОАО «Кондитер», данная организация не обладает признаками банкротства.

В завершение анализа необходимо оценить эффективность использования чистых активов (табл. 3). Так как величину чистых активов при этом нужно сравнить с объемными (сформированными за год) показателями выручки от продаж и чистой прибыли, то в расчете корректнее использовать не фиксированное значение чистых активов на конкретную дату (например, на конец года), а среднегодовую их величину, которую самым простым способом можно исчислить как среднеарифметическую (одну вторую от суммы значений на начало и конец года). В частности, в отчетном году среднегодовая величина чистых активов составляет 139 847 тыс. руб. ((146 472 + 133 222) / 2). Информация за предыдущий год получена аналогичным образом.

Таблица 3

Анализ эффективности использования чистых активов

Показатель	Код строки формы № 2	Предыдущий год	Отчетный год	Отклонение (+, -)	Темп роста,
1. Среднегодовая стоимость чистых активов, тыс.руб.		145 826	139 847	–13 250	91,0
2. Выручка от продаж товаров, продукции, работ, услуг, тыс. руб.		409 463	313 719	–95744	76,6
3. Чистая прибыль (убыток), тыс. руб.		2896	2797	–99	96,6
4. Оборачиваемость чистых активов, обороты (п. 2 / п. 1)		2,808	2,243	–0,441	84,2
5. Продолжительность оборота чистых активов, дни (360 / п. 4)					150,0
6. Рентабельность чистых активов, % (п. 3 / п. 1)		1,99	2,00	0,12	106,1

Данные табл. 3 позволяют увидеть, что в отчетном году происходит замедление оборачиваемости чистых активов на 32 дня, что вызвано более значительным сокращением выручки от продаж продукции (на 23,4%) по сравнению с сокращением среднегодовой стоимости чистых активов (на 9%). Рентабельность чистых активов практически не изменилась. Однако обращает на себя внимание крайне низкое значение этого показателя - 2% в отчетном году. Это означает, что с каждого рубля собственных средств предприятие получало всего лишь 2 коп. чистой прибыли. Обобщая все эти факты, можно говорить о недостаточно эффективном использовании собственного капитала организации.

Подводя итог, следует отметить, что в статье рассмотрен достаточно узкий вопрос, посвященный анализу всего лишь одного, хотя и очень важного для оценки финансового состояния организации, показателя. Однако такое исследование позволило выявить ряд проблем, которые требуют более глубокого изучения.

В целом проведение углубленного анализа чистых активов позволяет выявить пути их повышения (улучшение структуры активов; выбор и использование оптимальных методов оценки товарно-материальных запасов, начисления амортизации основных средств и нематериальных активов; продажа или ликвидация не используемого в деятельности предприятия имущества; увеличение объемов продаж за счет повышения качества продукции, поиска новых рынков ее сбыта, оптимизации ценовой политики; осуществление эффективного контроля состояния запасов, дебиторской и кредиторской задолженности, других активов и пассивов организации). На основе этого появляются возможности роста финансовой устойчивости и платежеспособности хозяйствующего субъекта, его инвестиционной привлекательности.

Т.А. Пожидаева, канд. экон. наук, доц. кафедры экономического анализа и аудита Воронежского государственного университета

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов: -

оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости; -

определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования; -

выявляются и оцениваются нематериальные активы; -

определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных; -

товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость; -

оценивается дебиторская задолженность; -

оцениваются расходы будущих периодов; -

обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость; -

определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов обычно используется при следующих условиях: -

компания обладает значительными материальными активами; -

ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью ГК РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным Приказом Минфина РФ № 10н и ФКЦБ 03-6 / пз от 29 января 2003 года.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: -

бухгалтерский баланс; -

отчет о финансовых результатах; -

отчет о движении денежных средств; -

приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой документации.

Целью инфляционной корректировки документации является приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например, американского доллара. 3.1.2.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами: -

не связаны жестко с землей; -

могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены; -

могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать: -

одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай определения страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду); -

множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов); -

производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Затратный подход в оценке стоимости машин и оборудования основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчета в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах.

Остаточная стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Характеристика потребительских свойств машин и оборудования: -

функциональные показатели - производительности или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации; -

эксплуатационные показатели - безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость; -

конструктивные показатели - масса, вес, состав основных конструктивных материалов; -

показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ; -

эстетические показатели; -

показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня: -

функциональное сходство (по области применения, назначению); -

конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов); -

параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве - об аналогичности.

В затратном методе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы: -

метод расчета по цене однородного объекта; -

метод поэлементного расчета; -

индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта Оценщик при использовании данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:

Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего, по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

С (1 - НДС) х (1 - Нпр - Кр) х Цод

п.од ли ’

где Цод - цена однородного объекта;

Кр - показатель рентабельности продукции (0,25-0,35 -

пользующаяся повышенным спросом; 0,1-0,25 - имеющая средний уровень спроса; 0,05-0,1 - коэффициент для

низко рентабельной продукции);

Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль.

Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносят корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

где Сп - полная себестоимость производства однородного объекта;

вс / вод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

5 = (1 - Нпр) х Сп

(1 - Нпр - Кр)

где Бв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Метод поэлементного расчета (метод покомпонентного разложения)

При использовании данного метода осуществляются следующие этапы расчета.

Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка первых.

С, =Х Ц,+ В"

где Сп - полная себестоимость объекта;

Цэл - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

Расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

^ = (I Цэ, + В) х К, X Кт,

где Кп - норма прибыли;

Кт - коэффициент, учитывающий торговую наценку дилера.

Индексный метод оценки

При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

Бв = Бо х У,

где Бв - восстановительная стоимость объекта;

Бо - базовая стоимость объекта;

У - индекс изменения цен.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов.

Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется: -

методом срока жизни - процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни; -

методом укрупненной оценки технического состояния - с использованием специальных оценочных шкал. Функциональный износ (технологический) представляет

собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Определяется либо экспертно, либо на основании модели:

где К - корректирующий коэффициент;

X* Хап - значения характеристики оцениваемого объекта.

Внешний износ (экономический) определяется методом связанных пар продаж. Сравнивается два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ.

Общий накопленный износ оборудования рассчитывается так:

Иобщ = 1 - (1 - Ифиз)"(1 - Ифун)"(1 - Иэк) .

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком ставится задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов.

5.2. описание метода чистых активов.

В соответствии с методом чистых активов, к расчету принимаются не все активы. Методика оценки стоимости предприятия методом чистых активов утверждена законодательно.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи.

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:
* внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);
* оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:
* долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
* краткосрочные обязательства по займам и кредитам;

* задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;
* резервы предстоящих расходов;
* прочие краткосрочные обязательства.

Корректировка активов и обязательств заключается в расчёте их рыночной стоимости, которая, как правило, не равна балансовой.

5.3. Расчёт стоимости.

По состоянию на 1 апреля 2004 года ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» имеет следующие ненулевые активы:
* основные средства;
* незавершенное строительство;
* отложенные налоговые активы;
* запасы;
* НДС;
* краткосрочная дебиторская задолженность;
* денежные средства (корректировке не подлежат);
* прочие оборотные активы;

Ненулевые пассивы ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» представлены:
* долгосрочные обязательства по кредитам и займам;
* отложенные налоговые обязательства;
* краткосрочные обязательства по кредитам и займам;
* кредиторская задолженность;
* резервы предстоящих расходов и платежей;

Специалисты не проводили корректировку таких статей активов и обязательств ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» как отложенные налоговые активы и отложенные налоговые обязательства у предприятия, поскольку не проводили расчет бухгалтерской и налогооблагаемой прибыли компании за отчетный период, разница между которыми и формирует отложенные налоговые активы и обязательства (проведение подобной проверки фактически является аудиторской проверкой отчетности компании).

5.3.1. корректировка СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ.

Согласно бухгалтерскому балансу (форма 1) ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» остаточная стоимость основных средств на 01.04.2004 г. составляет 185 123 тыс. руб.

Корректировка стоимости объектов недвижимости представлена в Главе 1 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость объектов недвижимости (без учета НДС по ставке 18%) составляет 431 730 000 руб .

Корректировка стоимости движимых объектов основных средств общества представлена в Главе 2 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость движимых объектов основных средств составляет (без учета НДС по ставке 18%) 13 822 000 руб.
Итоговая стоимость: 445 552 тыс. руб.

5.3.2. корректировка стоимости незавершенного строительства

Согласно справке «Оборотно-сальдовой ведомости по счету 08.3. Затраты на строительство ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», а также разъяснениям, полученным от руководства предприятия, незавершенное строительство представляет собой затраты на подготовку проекта по реконструкции объектов недвижимости, расположенных на территории плодоовощного комплекса. Затраты были проведены в 2002 г. Поскольку затраты на разработку проектов по реконструкции зданий и сооружений, как правило, напрямую зависят от стоимости строительных работ по реконструкции данных объектов, специалисты оценщика приняли решение осуществить корректировку стоимости незавершенного строительства в соответствии с изменением цен на строительно-монтажные работы, публикуемые в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетени «Ко-ИНВЕСТ».

Корректировка стоимости проводилась по следующей формуле:

НСрын = НС2002 х К,

Где
НСрын – рыночная (текущая) стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий;
НС2002 - стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий по состоянию на конец 2002 г.;
К –коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2002 г. на дату оценки. Рассчитывается путем соотношения отраслевого индекса на дату оценки (К2) и отраслевого индекса СМР на конец 2002 г. (К = К2/1,899 = 1,362);
К1– коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. на дату оценки. Рассчитывался как разница в ценах СМР на конец 1 квартала 2004 г. и на дату проведения оценки (июль 2004 г.). Отношение коэффициентов пересчёта (по фактическим ценам на 01.01.2000 г.) на июль 2004 г. и март 2003 г. (К1 = 1,043);
К2– отраслевой индекс СМР, по отрасли «Строительство» рассчитывался на дату оценки (середину июля 2004 г.) путем умножения коэффициента удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. до даты оценки (2,479) на отраслевой коэффициент СМР на конец 1 кв. 2004 г. (К2 = 2,479 х К1 = 2,586);

Таким образом, строительно-монтажные работы с конца 2002 г. подорожали на 36,2%, значит, скорректированная стоимость незавершенного строительства составит 3 040,743 х 1,362 = 4 142 тыс. руб.
Итоговая стоимость: 4 142 тыс. руб.

5.3.3. корректировка стоимости ндс

Данная статья баланса не подвергалась корректировке в виду незначительной ее доли (0,6%) в общей величине активов предприятия.
Итоговая стоимость: 1 207 тыс. руб.

5.3.4. корректировка стоимости запасов

Балансовая стоимость запасов общества на 01.04.2004 г. Составляет 3 585 тыс. руб.

Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», стоимость неликвидных запасов на 01.04.2004 г. Составляет 21 542 руб. На данную величину была скорректирована балансовая стоимость данного вида имущества предприятия.
Итоговая стоимость: 3 564 тыс. руб.

5.4.РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

5.4.1 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

В соответствии с методологией сравнительного подхода, величиной стоимости оцениваемого предприятия является наиболее вероятная реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод компании-аналога (рынка капитала)базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.

Метод сделок (продаж)является частным случаем метода рынка капитала. Данный метод основан на ценах сделок с различными пакетами акций предприятий, в том числе - контрольными.

Метод отраслевых коэффициентовоснован на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

В настоящем Отчёте был применён метод сделок, т.к. в качестве аналогов использовались пакеты акций, реализуемые не на биржевых торгах, а в результате специальных предложений. Применение метода отраслевых коэффициентов невозможно, т.к. в России фондовый рынок имеет короткую историю и пока не позволяет корректно рассчитать отраслевые коэффициенты.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия по сравнительному (рыночному) подходу основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой всех акций (капитализацией) и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Умножив величину мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемого предприятия, с учётом различий в количестве акций, на которые разделены собственные капиталы аналогов и оцениваемого предприятия, получим стоимость акций оцениваемого предприятия.

Процесс отбора сопоставимых предприятий осуществляется в 3 этапа.

На первом этапеопределяется так называемый круг «подозреваемых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства. Кроме того, чтобы предприятие могло рассматриваться в качестве аналога, должна иметься информация о сделках с его акциями.

На втором этапесоставляется список «кандидатов». Критерии оценки должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки.

На третьем этапесоставляется окончательный список аналогов, позволяющий определить стоимость оцениваемого предприятия. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами. Основные критерии отбора следующие.

Отраслевое сходство– список потенциально сопоставимых предприятий всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы.

Размерявляется важнейшим критерием при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера предприятия включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т.д.

Перспективы роста– необходимо определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия.

Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами:

* сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств;
* оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами;
* анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами – способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента– оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место предприятия на рынке.

5.4.2. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СДЕЛОК

1. Отбор потенциально сравнимых предприятий;
2. Проведение финансового анализа отобранных предприятий;
3. Составление окончательного перечня сопоставимых компаний на основе результатов финансового анализа;
4. Расчет капитализации сопоставимых компаний;
5. Расчет мультипликаторов и определение стоимости ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х».

5.4.3. ОТБОР СОПОСТАВЛЯЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

В качестве объектов сравнения были использованы акции предприятий, основными видами деятельности которых являются оптовая и розничная продажа картофеля и плодоовощной продукции, а также сдача площадей в аренду. Источниками информации об условиях и ценах продаж послужили выпуски бюллетеня Российского фонда федерального имущества «Реформа» и «Информационного бюллетеня СГУП» за 2003-2004 гг., предшествующий дате проведения оценки, где публикуются предложения на продажу пакетов акций приватизируемых предприятий, а затем – результаты этой продажи.

Поскольку источник «Информационный бюллетень СГУП» не предоставляет информацию о финансовых результатах деятельности продаваемых предприятий (отсутствует Форма №2 бухгалтерского баланса), в целях соблюдения сопоставимости специалисты Оценщика проводили сравнительный анализ сопоставимых предприятий только на основе информации, полученной из формы № 1 бухгалтерского баланса.

Согласно источнику «Информационный бюллетень СГУП» на аукцион был выставлен пакет именных обыкновенных акций, составляющий 75% минус 1 акция от уставного капитала ОАО «Альтуфьево», четырьмя лотами. Данные о начальной и итоговой цене лотов представлены в Таблице 23.

Таблица 23. Начальные и итоговые цены пакетов акций ОАО «Альтуфьево», выставленных на аукцион

Для дальнейших расчетов в качестве сравнимого пакета акций использовался пакет, составляющий 19% уставного капитала предприятия, а в качестве величины стоимости - среднее значение итоговых стоимостей пакетов акций, составляющих 19% уставного капитала (3 944,5 тыс. руб.).

Общие данные сопоставимых предприятий показаны в Таблице 24.

Таблица 24. Общие данные по продажам сопоставимых предприятий.

Наименование предприятия	Источник информации	отчёт. период	Местона- хождения	размер пакета, %УК	цена пакета, тыс. руб.	вид	валюта баланса, тыс. руб.
ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х»		1 кв. 2004 год	г. Москва, …	74,9996%			214 507
ОАО "Алтуфьево"	Информационный бюллетень СГУП № 23 от 23 ноября 2003 г.	3 кв. 2003 г.	Г.Москва, Алтуфьевское ш., д. 37	19%	3 944,5	сделка	330 157
ОАО "Центральная торгово-закупочная база"	Бюллетень «Реформа» № 32 от 3 марта 2004 г. и № 66 от 18 мая 2004 г.	3 кв. 2003 г.	г. Москва, ул. Шумкина	49,2%	8 527	предл.	2 246
ОАО "Перовское"	Информационный бюллетень СГУП № 7, апрель 2003 г.	3 кв. 2003 г.	г. Москва, ул. Кусковская, д.12	23,9939%	1 345	предл.	102 615
ОАО "Армавирское предприятие оптовой торговли"	Информационный бюллетень СГУП № 73 от 4 июня 2003 г.	1 кв. 2004 г.	г. Армавир, Краснодарский край	30%	34 405	сделка	2 967
ОАО "Зернопродукт-сервис"	Бюллетень «Реформа» № 45 от 30 марта 2004 г.	3 кв. 2003 г.	г. Орехово-Зуево, Московская обл.	51%	8 000	предл.	4 410

Для дальнейшего отбора наиболее сопоставимых предприятий, специалистами оценщика принято решение провести их укрупненный финансовый анализ в целях сравнения некоторых показателей с показателями оцениваемого.

5.4.4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ СОПОСТАВЛЯЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Финансовый анализ сопоставимых предприятий в их сравнении с оцениваемым был проведён в более укрупнённом виде, чем финансовый анализ самого оцениваемого предприятия.

Анализ сопоставимости предприятий специалисты оценщика проводили в соответствии с критериями, представленными в Таблице 25.

Таблица 25. Критерии сопоставимости

Наименование показателя	Критерий сопоставимости
внеоборотные активы /валюта баланса	В качестве критерия сопоставимости используется диапазон ±30% от соответствующих показателей оцениваемой компании (на 30% больше и на 30% меньше показателей оцениваемого предприятия)
оборотные активы/валюта баланса
собственный капитал/валюта баланса
долгосрочные обязательства / валюта баланса
краткосрочные обязательства/валюта баланса
балансовая стоимость чистых активов, тыс. руб.	Поскольку отклонения данных показателей от показателей оцениваемой компании значительны, специалисты оценщика приняли в качестве критерия сопоставимости диапазон ±200% от соответствующих показателей оцениваемой компании (в 2 раза больше и в 2 раза меньше)
Валюта баланса, тыс. руб.

Результаты расчетов показателей представлены в Таблице 26. Серым цветом выделены показатели сравнимых предприятий, не соответствующие указанным выше критериям сопоставимости.

Таблица 26. Отбор сопоставимых предприятий в соответствии с принятыми критериями сопоставимости.

Наименование показателя	ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х»	критерий сопоставимости		ОАО "Альтуф-ьево"	ОАО "Централь-ная торгово-закупочная база"	ОАО "Перо-вское"	ОАО "Армавирское предприятие оптовой торговли"	ОАО "Зерно-продукт-сервис"
		от	до
валюта баланса, тыс. руб.	214 507	107 254	429 014	330 157	2 246	102 615	2 967	4 410
балансовая стоимость чистых активов, тыс. руб.	48 369	24 185	96 738	21 560	1 911	33 971	1 646	2 432
внеоборотные активы / валюта баланса	88%	62%	100%	45%	48%	74%	66%	61%
оборотные активы / валюта баланса	12%	8%	15%	55%	52%	26%	34%	39%
собственный капитал / валюта баланса	23%	16%	29%	7%	37%	33%	55%	55%
долгосрочные обязательства / валюта баланса	59%	41%	77%	27%	0%	49%	0%	0%
краткосрочные обязательства / валюта баланса	18%	13%	24%	66%	15%	18%	45%	45%
коэффициент текущей ликвидности	0,64	0,45	0,84	0,84	3,50	1,45	0,76	0,88
коэффициент концентрации заемного капитала	77%	54%	100%	93%	15%	67%	45%	45%
количество сопоставимых показателей (отвечающих заданному критерию)				4	1	6	2	2

Анализ предприятий в соответствии с критериями сопоставимости показал, что наиболее сопоставимыми компаниями являются ОАО «Алтуфьево» и ОАО «Перовское». Дальнейший расчет капитализации оцениваемого предприятия проводился на основании показателей данных компаний, а также стоимости пакетов акций этих компаний,.

5.4.5. РАСЧЕТ КАПИТАЛИЗАЦИИ СРАВНИМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Расчет капитализации (стоимости 100% пакета акций) сравнимых предприятий осуществлялся пропорционально стоимости продаваемых пактов акций с учетом премии за контроль, поскольку пакеты акций сравнимых предприятий (в % от уставного капитала), предложенные к продаже, различны по величине: от 19% до 51% уставного капитала.

Премия за контрольный характер пакета введена в связи с тем, что стоимость пакета акций, составляющего 75% уставного капитала минус 1 акция, включает все права контроля. Очевидно, что пакет акций, составляющий 19% уставного капитала, рассчитанный пропорционально, не обладает правами контрольного пакета, поскольку является миноритарным (неконтрольным), в связи с чем возникает необходимость введения премии за контрольный характер пакета. Поскольку у специалистов оценщика отсутствовала информация относительно структуры собственности сравнимых предприятий, размер премии определялся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 года № 369 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества». Согласно Правилам коэффициент контроля определяется в соответствии со следующими значениями (Таблица 27).

Таблица 27.

Расчет капитализации сравнимых компаний представлен в Таблице 28.

Таблица 28.

Наименование предприятия	размер пакета, %УК	цена пакета, тыс. руб.	капитализация без учёта степени контроля, тыс. руб.	коэффициент контроля относительно 100% пакета акций	коэффициент контроля относительно оцениваемого пакета акций	капитализация с учётом степени контроля, тыс. руб.
ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х»	74,9996%			0,9
ОАО "Альтуфьево"	19%	3 945	20 761	0,7	1,29	26 692
ОАО "Перовское"	23,994%	1 345	5 606	0,7	1,29	7 207

Как отмечено в Таблице 28, для оцениваемого пакета принят коэффициент контроля 0,9. Таким образом, капитализация, рассчитанная для ОАО «Алтуфьево» и для ОАО «Перовское», представляет собой стоимость 100% пакетов акций этих предприятий с учетом степени контроля, характерного для пакета акций оцениваемого предприятия, т.е. для пакета акций, составляющего 75% минус 1 акция.

5.4.6. ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СДЕЛОК

Заключительным этапом является расчет оценочных мультипликаторов, которые используются для определения оценочной стоимости.

Мультипликатор представляет собой отношение рыночной капитализации (цены компании) к различным показателям данной компании.

Основные мультипликаторы, использующиеся в оценочной практике:
* Капитализация / Годовая выручка;
* Капитализация / Прибыль до налогообложения;
* Капитализация / Чистая прибыль;
* Капитализация / Денежный поток до налогообложения;
* Капитализация / Денежный поток;
* Капитализация / Чистые активы;
* Капитализация / Собственный капитал

В связи с недостатком информации для расчета денежного потока сравнимых компаний, специалисты оценщика использовали следующие мультипликаторы: капитализация/балансовая стоимость чистых активов, капитализация/валюта баланса и капитализация /общая площадь зданий.

Выбор мультипликатора капитализация/ общая площадь зданий неслучаен: наиболее сравнимые предприятия имеют в собственности значительные имущественные комплексы, расположенные в г. Москве: общая площадь занимаемых зданий и сооружений ОАО «Алтуфьево» составляет 87 793,4 кв.м., ОАО «Перовское» - 86 017, кв.м. Общая площадь зданий оцениваемого ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» составляет 78 884 кв.м.

Результаты расчета мультипликаторов представлены в Таблице 29.

Таблица 29. Расчет мультипликаторов оцениваемой компании.

Для дальнейшего расчёта капитализации оцениваемого предприятия необходимо определить средние значения мультипликаторов предприятий – объектов сравнения. Анализ Таблицы 29 показывает, что значения мультипликаторов имеют большой разброс, в этой связи были рассчитаны среднегеометрические значения мультипликаторов предприятий – объектов сравнения.

Расчет выполнялся по формуле:

Таким образом, среднегеометрическое значение мультипликатора равно корню n-й степени из произведения n данных значений мультипликатора (a1, a2, …, an)

Результаты расчета представлены в Таблице 30.

Среднеегеометрическое значение мультипликатора * базовое значение соответствующего показателя оцениваемого предприятия

Таблица 30. Расчет капитализации оцениваемого предприятия.

В качестве итогового значения капитализации ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» принимается среднее значение.

Рыночная стоимость 100% ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», рассчитанная при использовании сравнительного подхода, составляет (округленно) 17 700 000 (семнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей.

Основная формула для расчета стоимости бизнеса для этого подхода: Собственный капитал=Активы-Обязательства.

Обычно балансовая стоимость активов не соответствует рыночной стоимости, поэтому задача состоит в их переоценке. После определения реальной стоимости всех активов из нее вычитается текущая стоимость всех его обязательств, тем самым рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала.

Метод целесообразно использовать, если:

• доходы не поддаются точному прогнозу;
• предприятие обладает значительными материальными и финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недвижимость и т. д.);
• требуется оценить новое предприятие, у которого отсутствуют ретроспективные данные о прибылях.

Оценка стоимости земельного участка

Метод техники остатка

Для расчета необходимо знать:

• стоимость зданий и сооружений (V зд);
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями (Y);
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

В данном методе стоимость земли рассчитывается как:

V зем =Y зем /R зем , где
Y зем – остаточный чистый операционный доход от земли;
R зем – коэффициент капитализации земли (капитализация проводится только по ставке дохода на инвестиции, т. к. земля не изнашивается).

Y зем определяется, как разность общего чистого операционного дохода (земля+здания) и чистого операционного дохода (чистый операционный доход определяется, как потенциальный доход – потери – операционные расходы), относимого к зданиям.

Y зд =V зд *R зд , где
R зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Метод капитализации

В этом методе стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов.

V=Y/R , где
V – вероятная стоимость объекта оценки;
Y- чистый операционный доход объекта;
R – коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле:

R=Y анал /V анал , где
Y анал – чистый опреационный доход аналога;
V анал – продажная цена аналога.

В настоящее время реально оценивается не полное право собственника на землю, а лишь право долгосрочной аренды.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Восстановительная стоимость – стоимость точной копии в действующих ценах или стоимость нового идентичного объекта. В последнем случае остаточная стоимость определяется как восстановительная минус износ.

Стоимость замещения – стоимость точной копии в действующих ценах, но с учетом новых современных материалов. Остаточная стоимость определяется как стоимость замещения минус износ.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

Методом сравнительной единицы , в котором оценка стоимости определяется путем умножения норматива удельных затрат на площадь или объем оцениваемого здания, с учетом поправок на особенности оцениваемого здания и мультипликатора местных условий. Норматив удельных затрат берется по данным предприятия аналога или из разработок Центрального научно-исследовательского института экономики и управления.

Методом разбивки на компоненты , в котором определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема отдельного элемента (фундамент, крыша и т. д.)

Индексным способом оценки , который осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

При расчетах стоимости, следует учесть предпринимательский доход (обычно 15%).

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта.

При расчете методом разбиения разделяют физический износ (устранимый и нет), функциональный (устранимый или нет), экономический (например, упадок района).

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость и наоборот.

При использовании метода срока жизни

И/ВС=ЭВ/ЭЖ , где
И – износ;
ВС – восстановительная стоимость;
ЭВ – эффективный возраст (экспертно оцениваемое физическое состояние);
ЭЖ – срок экономической жизни (срок в течении которого объект приносит прибыль, с учетом вносимых улучшений).

Оценка стоимости машин и оборудования

В зависимости от целей объектом оценки могут выступать одна машина (например, для сдачи в аренду), несколько независимых машин (например, для оценки основных фондов), взаимосвязанный комплекс машин (например, для оценки машин как части всех активов при организации производства).

Для оценки применяют методы:

Однородного объекта . Сначала определяют полную себестоимость однородного объекта

С п.од =[(1-Н дс)(1-Н пр -К р)Ц од ]/(1-Н пр) , где
Н дс – ставка налога на добавленную стоимость;
Н пр – ставка налога на прибыль;
К р – показатель рентабельности продукции;
Ц од – цена однородного объекта.

Показатели рентабельности: 0.25-0.35 для продукции с повышенным спросом, 0.1-0.25 со среднем, 0.05-0.1 с низким.

C п =C п.од G о /G од , где
G o /G од – масса конструкции оцениваемого и однородного объектов и восстановительная стоимость оцениваемого объекта

S в =[(1-H пр)C п ]|

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Поэлементного расчета

где С п – полная себестоимость оцениваемого объекта;
Ц э – стоимость комплектующего узла или агрегата;
В – собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

Индексный метод предполагает определение стоимости путем переоценки первоначальной балансовой стоимости с помощью индекса.

После определения восстановительной стоимости для получения остаточной стоимости необходимо учесть износ.

Функциональный износ определяется экспертным путем или на основании отношения:

K=X о /X анал , где
К – корректирующий коэффициент;
Х о и Х анал – значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Экономический износ определяется путем сравнения сопоставимых объектов.

Оценка стоимости нематериальных активов

1. Интеллектуальная собственность (изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, права на объекты авторского права).
2. Имущественные права (на пользование земельных участков, природных и водных ресурсов).
3. Отложенные расходы (гонорары юристам, услуги за регистрацию фирмы).
4. Цена фирмы-гудвилл (превышение стоимости бизнеса над рыночной стоимостью материальных активов и нематериальных активов не указанных в балансе).

Остаточная стоимость нематериального актива определяется как:

С о =З с *К мс *К т *К и , где
З с – сумма затрат связанных с приобретением имущественных прав, освоения производства товара с применением актива, определения аналогов предполагаемого объекта собственности;
К мс – коэффициент морального старения. Определяется как: 1- (Т д /Т н), где Т н – номинальный срок действия охранного документа, Т д – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год;
К т – коэффициент технико-экономической значимости определяется только для изобретений и варьируется от 1 до 5 в зависимости от сложности изобретения;
К и – коэффициент, учитывающий динамику цен.

Оценка стоимости финансовых вложений

Определение рыночной стоимости облигаций с постоянным уровнем выплат

где PV обл – текущая стоимость облигаций, ден. ед.;
Y – годовые процентные выплаты;
r – требуемая норма доходности, %;
M – номинальная стоимость облигации (сумма, выплачиваемая при погашении облигации), ден. ед.;
n – число лет до момента погашения.

Оценка бессрочных облигаций (облигации с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения)

PV обл =Y/r , где
PV обл – текущая стоимость облигации, ден. ед.;
Y – купонный доход, ден. ед.;
r – требуемая норма доходности, %.

Оценка привилегированных акций (с точки зрения инвестора)

PV=D/r, где
PV – текущая стоимость привилегированной акции;
D – объявленный уровень дивидендов;
r – требуемая норма прибыли (требуемая ставка доходности).

Оценка обыкновенных акций

Получение доходов по этому виду акций характеризуется нео-пределенностью как в плане величины, так и времени их получения. В случае, если предполагается, что дивиденды компании будут расти одинаковыми темпами в неопределенном будущем, то:

PV=D 0 (1+g)/(r-g), где
D 0 – базовая величина дивиденда;
r – требуемая норма доходности;
g – прогноз темпов роста дивидендов.

Оценка производственных запасов производится по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Для оценки дебиторской задолженности требуется провести ее анализ по срокам погашения, а также с целью выявить безнадежную задолженность, которая не войдет в экономический баланс.

Денежные средства не подлежат переоценке.

Вам могут быть интересны следующие материалы

Альфа Банк

Банки

Виды займов

Кредит на бизнес

Кредитные карты

Кредиты онлайн

© 2024 Все о получении кредита. Информационный портал