Оценочный документ о рыночной стоимости имущества. Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница? Какие моменты отмечают многие эксперты

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании

бизнеса
ценных бумаг
оценка автомобилей
оценка квартиры
оценка земли и
другие виды оценки

Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится рыночная оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

земельные участки
объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной рыночной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, рыночная стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!

Кто может осуществлять оценку

В соответствии с ФЗ №135 оценку недвижимости в Москве и других частях необъятной Родины может осуществлять организация, отвечающая следующим требованиям:

Иметь трудовой договор не менее, чем с 2 оценщиками, отвечающими требованиям законодательства
Ответственность оценочной компании должна быть застрахована на сумму не менее 5 000 000 рублей.

Специалист по оценке недвижимости, иными словами Оценщик, для того, чтобы осуществлять свою деятельность, должен:

Иметь профильное образование в области оценочной деятельности
Ответственность оценщика должна быть застрахована не менее чем на 300 000 рублей
Оценщику необходимо состоять в СРО оценщиков
С 1 апреля 2018 года он обязан сдать квалификационные экзамены по направлениям оценки недвижимости, движимого имущества, бизнеса.

Компания ООО «Гильдия независимых консультаций» и специалисты сайта сайт отвечают всем требованиям закона и гарантируют, что наши отчеты являются официальными документами, соответствующими законодательству.

Цены на услуги

По Гражданскому кодексу к таким объектам относятся: здания, сооружения, земля, воздушные и морские суда. Выделяется жилая и нежилая (коммерческая) недвижимость.

Объект оценки	Стоимость, руб.	Сроки выполнения работ, дней
Квартира	От 3500	2
Жилой загородный дом	От 8000	4
Дачный участок	От 6000	2
Земельный участок от 1 Га	От 15 000	5
Земельный участок от 10 Га	От 20 000	10
Нежилое помещение	От 15 000	10
Нежилое здание	От 30 000	10
Сооружение/инфраструктурный объект	От 15 000	10

Это приблизительная цена услуги не учитывает надбавки на скорость, доставку, выезд в отдаленные области/регионы и скидки постоянным заказчикам.

Необходимые документы

Правоустанавливающие документы
Документы, характеризующие физические параметры объекта
Информация об имеющихся обременениях

Для уточнения, сколько стоит экспертиза недвижимости, звоните по телефону или закажите .

Порядок проведения

В соответствии с ФСО 1,2,3 проведение оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

ознакомление с объектом оценки по документам, предоставленным Заказчиком
заключение договора и проведение предоплаты
запрос недостающей информации, в случае необходимости
проведение осмотра объекта оценки
в случае необходимости привлечение третьих лиц и узкоспециализированных экспертов: строителей, инженеров, электриков и т.д.
составление двух экземпляров оценочного альбома
передача клиенту отчетов и получение постоплаты

Цели

Оформление ипотечного кредита. В этом случае объектом залога выступает приобретаемая квартира
Формирование уставного капитала предприятия или внесение в уставный капитал. Чем крупнее предприятие и чем больше у него ответственность, тем строже требования к размеру уставного капитала
Оценка рыночной стоимости недвижимости, а также определение ликвидационной стоимости для оценки стоимости залога при кредитовании
Оформление наследственной массы. Часто объектом наследования выступает недвижимость
Судебное разбирательство. Как в рамках судебной экспертизы, так и в рамках независимой оценки
Страхование объекта недвижимости. Чтобы быть уверенным в правильном формировании страховой суммы, рекомендуем обратиться в нашу компанию.
Предпродажная оценка объекта недвижимости. Чаще всего такая услуга оказывается полезна владельцам и покупателям крупных объектов. Как правило такая оценка идет бок о бок со строительно-технической экспертизой.
Оспаривание кадастровой стоимости. Определяется рыночная стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки.

Почему оценку лучше делать в ООО «Гильдия независимых консультантов»

Наша компания гарантирует Вам:

своевременность выполненных работ
соответствие 135 Федеральному закону об оценочной деятельности
конкурентные цены и индивидуальный подход

За 2017 года нашими специалистами было профессионально оценено более 200 объектов недвижимости самой разной сложности – от 1/32 доли в квартире до газопровода в Москве и гостиничного комплекса на 20 000 кв. м. в Московской области.

Оценка недвижимости в нашей компании поможет Вам достигнуть имеющихся целей в бизнесе и повседневной жизни.

Присылайте запрос КП на звоните по телефону или закажите .

Независимая экспертная оценка любого вида недвижимого имущества требуется для определения его фактической рыночной стоимости. Необходимость в данной услуге может возникнуть в ситуациях, связанных с куплей-продажей, вступлением в наследство, страхованием и другими операциями, где цена объекта играет решающую роль.

Независимая оценка недвижимости позволяет получить наиболее точную и актуальную стоимость объекта на рынке, т. к. для расчета этой величины эксперт задействует в своей работе огромное количество информации об аналогичных сделках. Если оценка нужна для продажи, покупки, аренды квартиры (частного дома, зданий , участка), тщательно анализируется экономическая и социальная ситуация региона, а также другие факторы, в большей или меньшей степени влияющие на ценообразование.

Этапы работы

Обращение
клиента

Заключение
договора

Выезд
на объект

Оплата
услуг

Подготовка
отчета

Вы получаете
отчет

Компания «ИНЕКС» производит оценку различных объектов недвижимости, среди которых:

Жилые квартиры, дома, коттеджи или отдельные комнаты;
Производственные здания;
Земельные участки;
Общественные, культурные и промышленные постройки;
Коммерческие строения, офисы, торговые точки, склады ;
Здания, строительство которых было приостановлено, заморожено или полностью прекращено;
Прочие объекты.

Цены:

Название услуги	Срок	Стоимость
Оценка жилой недвижимости	1 – 2 дня	От 2 000 руб.
Оценка загородной недвижимости	2 – 3 дня	От 2 500 руб.
Оценка коммерческой недвижимости	3 – 5 дней	От 10 000 руб.
Оценка квартир	от 4 часов	От 2 500 руб.
Оценка для опеки	1 – 2 дня	От 2 000 руб.
Оценка земельного участка	1 – 2 дня	От 2 500 руб.
Оценка гаража или стояночного места	1 – 2 дня	От 3 000 руб.
Оценка для банка	1 - 2 дня	От 3 500 руб.
Оценка недвижимости для выкупа у ДГИ	3 – 5 дней	От 8 000 руб.
Оценка квартиры для Сбербанка	1 - 2 дня	От 4 000 руб.
Оценка квартиры для Совкомбанка	1 - 2 дня	От 4 000 руб.
Оценка объектов незавершенного строительства	5 – 7 дней	От 10 000 руб.

Сертификаты экспертов:

Какие факторы определяют рыночную стоимость объекта?

Для осуществления качественной и достоверной оценки собственности сотрудники компании учитывают целый ряд факторов, напрямую или косвенно влияющих на рыночную цену. В число таких параметров входят:

Вид объекта, его площадь, предназначение и возможности эффективного использования;
Месторасположение, транспортная доступность, район города и удаленность от центра, а также от станций общественного транспорта, крупных дорог.
Техническое состояние постройки, особенности ее конструкции, необходимость ремонта или модернизации, внутреннее состояние объекта;
Права владельца и наличие обременений;
Наличие или отсутствие коммуникаций (электричество, отопление, вода, газ, канализация);
Степень привлекательности с точки зрения инвестирования.

Какие моменты отмечают многие эксперты?

Оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает наличие определенных прав на нее, таких как:

Право собственности (объект принадлежит собственнику);
Аренда (обязательства, которыми связаны владелец и арендатор в соответствии с условиями арендного договора);
Пользования и владения (права арендатора, полученные им согласно договору на период выплат назначенной арендной платы).

Услуги оценки недвижимости могут понадобиться при его обременении другими лицами, различных ограничениях в праве свободного распоряжения объектом (например, залог квартиры в банке при ипотечном кредитовании).

Каждый недвижимый объект уникален. Это утверждение относится и к квартирам в доме типовой застройки, т. к. даже они имеют между собой различия (пример: разная ориентация окон). При необходимости эксперт всегда сможет обосновать уникальность характеристик квартиры, что будет иметь свой вес в определении ее стоимости. Именно поэтому услуга именуется индивидуальной оценкой недвижимости.

В каких случаях может потребоваться наша помощь?

Помощь профессионалов по оценке может быть необходима практически во всех ситуациях, когда необходимо знать стоимость объекта. Редко обходится без оценщиков разрешение судебных споров, раздел имущества при разводе, приватизация, получение наследственных прав. Продавцу и покупателю такой подход позволяет провести выгодную для обеих сторон сделку. Банкам важна реальная стоимость объектов, берущихся под залог.

Арендаторам и арендодателям это дает возможность назначить справедливую арендную плату. Не обойтись без оценки недвижимых объектов и при оспаривании кадастровой стоимости, изменение которой бывает необходимо для сокращения арендной платы, или налоговых отчислений (о том, как уменьшить КС, можно почитать ).

Отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства, может предъявляться в любые государственные инстанции как официальный документ и является весомым аргументом при решении вопросов, в которых важную роль играет стоимость объекта недвижимости.

Оценка доли недвижимости

Данная процедура относится к разряду сложных, поэтому выполнить ее без помощи экспертов - невозможно. Необходимость оценки доли квартиры и иных объектов недвижимости возникает при обращении в суд, продаже имущества, получении наследства и т. п. При заказе этой услуги от клиента требуется такой же набор документов, как и при стандартной оценке. Сама процедура проходит в аналогичном порядке: специалист приезжает и проводит осмотр, делает фото, получает на руки все документы от заказчика. В этот же день заключается договор на предоставление услуги, а через несколько дней (1-3) компания передает клиенту оценочный отчет.

Подходы, использующиеся для определения стоимости

При выявлении рыночной стоимости недвижимого имущества используются несколько методов, позволяющих произвести всесторонний анализ вопроса. Вкратце эти 3 методики можно описать следующим образом:

Доходный метод позволяет получить рыночную стоимость объекта недвижимости, на основании приносимого ею дохода за определенный промежуток времени;
Затратный способ основывается на расчете стоимости требуемых улучшений, обязательств и накопленного износа;
Сравнительный - предполагает сравнение определенного типа недвижимости с аналогичными объектами на рынке.

Применение одного из методов зависит от конкретного случая, нередко используется сразу несколько подходов для более результативного исследования ситуации.

Преимущества «ИНЕКС»

Компании по оценке недвижимости должны соответствовать определенным требованиям. На территории РФ деятельность специалистов оценки, регламентируется Федеральным законом № 135. Также в соответствии с ним составлены все отчетные документы, которые мы выдаем заказчику по результатам работы. Наши специалисты осуществляют профессиональную деятельность, руководствуясь федеральными стандартами оценки недвижимости, а также являются членами «Общества профессиональных экспертов и оценщиков», имеют многолетний стаж работы в данной сфере.

При необходимости экспертная оценка объекта будет дополнена экспертизой, для чего мы привлекаем специалистов узкого профиля. Мы оперативно выполняем свои задачи и придерживаемся ценовой политики, которая наиболее приемлема для клиентов.

Эксперты компании «ИНЕКС» располагают уникальным опытом в области оценки недвижимости в Москве и Московской области. Сотрудничество с крупными государственными и коммерческими структурами, индивидуальный подход к каждому клиенту и использование инновационных методик позволяют гарантировать высокую точность и достоверность результата, а также полное соответствие требованиям закона.

Рыночная оценка – это установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, а именно: услуг, нематериальных благ, имущества, результатов интеллектуальной и профессиональной деятельности, а также информации. Рыночная оценка осуществляется в целях определения актуальной рыночной стоимости для объекта, предназначенного к сбыту или распространению на открытом рынке.

Рыночная оценка: понятие и сфера применения

Рыночная оценка – это необходимая процедура, которая считается ключевым инструментом в формировании действий, сопряженных с капиталом (в результате сделок купли-продажи). Она помогает избежать рисков приобретения убыточных предприятий либо вложений, которые не окупят риски в период вложения средств.

Оценка предприятия (как комплекса имущества) включает в себя как определение его нынешней доходности, так и составление прогноза предполагаемой доходности в будущие периоды. Немаловажной частью этой оценки являются различные права, осуществляемые в отношении объекта. К подобным правам можно отнести, например, право аренды или пользования.

Если говорить о рыночной оценке недвижимости, то, в случае возникновения имущественных споров, без нее невозможно представить в суде веских обоснований рыночной стоимости объекта. Оценка позволит наиболее точно определить стоимость помещений, в которых проходили сделки купли-продажи, что также будет учитываться при определении общей цены.

В отдельных случаях рыночная оценка - это обязательная процедура.

Объекты рыночной оценки

Существует ряд объектов, относительно которых осуществляется рыночная оценка. Это:

паи, доли, акции;
транспортные средства, различное оборудование;
объекты незавершенного строительства;
инженерные коммуникации - мосты, теплосети, нефте- и газопроводы;
объекты промышленной недвижимости - промышленные комплексы, сооружения и здания;
объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, складские и торговые площади, офисные помещения;
объекты жилой недвижимости - таунхаусы, коттеджи, загородные дома, квартиры и так далее;
земельные участки и др.

Рыночная оценка дает возможность эффективно распоряжаться активами предприятия либо иным имуществом. Кроме того, она необходима при проведении следующих операций:

передача объектов в ;
оценка арендной платы;
страхование;
реорганизация и реструктуризация;
постановка объектов на баланс предприятия;
внесение взносов в уставный ;
определение ущерба собственности вследствие залива, пожара и проч.;
вступление в ;
приватизация;
, включая ипотеку;
оформление залога;
выкуп части бизнеса или активов, паев, долей, акций, недвижимости;
сделки купли-продажи.

Методика проведения рыночной оценки

Методология рыночной оценки включает в себя:

оценку всех активов предприятия (нематериальные активы, финансовые инвестиции, оборудование, машины, недвижимость);
оценку эффективности деятельности предприятия (анализ конкурентной среды, изучение перспективы роста бизнеса, доходы - как текущие, так и будущие).

Расчеты производятся при помощи различных методов, составляющих комплексный подход.

Основной метод - это подход сравнительных продаж. Его применяют, когда уже сформирован и на нем практикуются реальные продажи. Расчет стоимости на основе метода сравнительных продаж наиболее характерен для рынка недвижимости (коммерческой/жилой), рынка реализации земли и прочих объектов гражданского оборота. Практика показывает, что рынок сам формирует цены на них. Необходимо лишь проанализировать профильный (к примеру, при оценке продажи двухкомнатной квартиры в определенном районе изучить аналогичные предложения) и вывести приблизительную стоимость реализуемого или приобретаемого объекта. Этот метод основывается на сопоставлении объекта с аналогами, предлагаемыми на рынке.

Затратный подход - это комплекс способов оценки стоимости объекта. Он основан на установлении затрат, нужных для замещения или восстановления объекта. При этом в обязательном порядке учитывается степень износа объекта.

Доходный подход наиболее популярен для осуществления оценки земли и объектов коммерческой недвижимости. Его смысл состоит в том, чтобы определить, какую может в недалеком будущем принести объект. При этом подходе осуществляется анализ эффективного использования и нахождение оптимальных направлений эксплуатации. Доходный подход необходим инвесторам и всем, кто планирует вложить средства в . Рыночная оценка предприятия в совокупности с прогнозом его дальнейшего развития - основа данной процедуры.

Рыночная оценка необходима во многих случаях. Она определяет текущую рыночную стоимость объекта и применяется для изучения отдельных видов стоимости - номинальной, ликвидационной, инвестиционной либо восстановительной.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Вам могут быть интересны следующие материалы