Русскоязычные инвесторы в доходную недвижимость за рубежом: аналитическое исследование Tranio (2017). Инвестиции в недвижимость за рубежом
Какую недвижимость за рубежом предпочитают покупать инвесторы из СНГ и как изменилось их поведение за последние годы? Эти вопросы легли в основу шестого ежегодного аналитического исследования Tranio, проведённого в начале 2017 года и основанного на результатах опроса 268 риелторов из 32 стран.
Итоги опроса позволяют составить типичный портрет русскоговорящего покупателя доходной недвижимости за рубежом:
| Род деятельности | Предприниматель, владелец бизнеса |
| Причины инвестирования | Экономическая и политическая стабильность в стране приобретения недвижимости |
| Стратегия инвестирования | Простой арендный бизнес |
| Сроки инвестирования | Не менее 5 лет |
| Ожидаемая доходность | 4–8 % годовых |
| Локации | Районы рядом с центром города |
| Типы объектов | Квартиры, отели, доходные дома, торговая недвижимость |
| Бюджет | До 2 млн евро |
| Финансирование | Кредит 40–60 % от стоимости недвижимости |
| Основные трудности | Найти подходящую недвижимость, получить кредит, перевести деньги |
1. Аудитория инвесторов
Русскоязычные покупатели доходных объектов становятся всё заметнее на рынках зарубежных стран.
По сравнению с 2015 годом, когда компания Tranio проводила предыдущее исследование инвесторов , доля ответивших, что инвесторы составляют одну из основных категорий покупателей, увеличилась более чем в полтора раза - с 17 до 27 %. Наоборот, доля тех, кто отмечает малое количество инвесторов из СНГ, снизилась почти вдвое.
«До 2013 года русскоязычные покупатели приобретали в основном жильё для собственного пользования на зарубежных курортах, - говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.- Покупатели тратили деньги, не рассматривая недвижимость в качестве инвестиций. В 2014–2015 годах произошла девальвация рубля, усугубились экономические проблемы в России и на Украине. Некоторые продавали или сдавали в аренду свои зарубежные „дачи“, а большинство из тех, кто только собирался купить курортную недвижимость, откладывали сделки. Однако мы заметили, что с 2014 года русскоговорящие стали чаще покупать объекты для получения дохода, то есть недвижимость стала способом сохранить капитал. И эта тенденция стала ещё более отчётливой в 2016 году».
Всё больше риелторов отмечают заметную долю русскоязычных инвесторов.
На зарубежных рынках недвижимости преобладают четыре категории русскоязычных инвесторов, самая заметная из которых - предприниматели (её отметил 81 % опрошенных). Остальные категории, которые указывали участники опроса,- менеджеры высшего звена, чиновники и знаменитости.
2. Причины покупки инвестиционной недвижимости
Основные причины, по которым русскоязычные инвесторы покупают недвижимость в той или иной стране,- экономическая и политическая стабильность, потенциал роста цен и возможность получить вид на жительство (ВНЖ).
Экономическая и политическая стабильность особенно часто становится причиной покупки недвижимости в Австрии, Чехии, Германии, США и Франции: этот мотив указали по 60–90 % респондентов в каждой из этих стран. «Инвесторы чаще всего выбирают эти рынки для получения постоянного, долгосрочного арендного дохода. Если бы не „Брекзит“ и связанная с ним неопределённость, в этом списке могла бы оказаться и Великобритания», - считает Георгий Качмазов.
Потенциал роста цен отметили по 50–70 % опрошенных в Великобритании, Португалии и Таиланде. Великобритания и Таиланд также популярны для инвестиций в проекты редевелопмента (см. далее «Стратегии инвестирования»).
Возможность получить ВНЖ как основную причину покупки выбрали все 100 % опрошенных в Болгарии, Греции и Латвии, а также более 50 % в Португалии, Венгрии, на Кипре, в Турции и Испании. В этих странах можно получить статус резидента при покупке недвижимости или других активов.
По сравнению с 2014 годом, когда компания Tranio проводила первое исследование инвесторов , на 25 % увеличилась доля респондентов, считающих экономическую и политическую стабильность основной причиной покупки доходной недвижимости за рубежом. Мы объясняем это тем, что всё больше русскоязычных инвесторов (особенно инвесторов из России) ищут альтернативу неустойчивым экономикам родных стран.
3. Стратегии инвестирования
Преобладание мотива «Экономическая и политическая стабильность» согласуется с другим наблюдением: большинство покупателей выбирают простой арендный бизнес , а такая стратегия предусматривает долгосрочные вложения на надёжных рынках.
Этот вывод можно сделать из результатов опроса: более половины (64 %) риелторов считают, что менее 10 % русскоязычных инвесторов вкладывают средства в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент).
Русскоговорящие почти не вкладывают средства в проекты добавленной стоимости в Болгарии, Венгрии и Хорватии - так считают по 100 % респондентов в этих странах. Такие инвестиции непопулярны также во Франции, Испании и США, где ответ «Инвесторов в девелопмент и редевелопмент менее 10 %» выбрали 85, 81 и 80 % опрошенных соответственно.
Наоборот, ответ «Готовых инвестировать в проекты добавленной стоимости более 30 %» лидирует в Таиланде (50 % респондентов) и Великобритании (40 %). «В Великобритании уже давно много русскоговорящих инвесторов. Многие владеют арендным бизнесом, большинство - опытные профессионалы. Как любые инвесторы, они постепенно развиваются и двигаются к более сложным проектам добавленной стоимости», - говорит Георгий Качмазов.
По мнению большинства опрошенных, русскоязычные инвесторы активно пользуются заёмным финансированием в тех странах, где оно доступно, и берут кредиты в размере до 60 % от стоимости недвижимости.
10. Сложности русскоговорящих покупателей
Риелторы отмечают, что с самыми большими трудностями покупатели сталкиваются на этапе поиска подходящего объекта: этот вариант указали 55 % участников опроса. «В будущем найти недвижимость для инвестиций станет ещё сложнее. Вследствие большого количества капитала на рынке практически нет хороших объектов по разумным ценам, за них идёт ожесточённая борьба», - считает Георгий Качмазов.
На втором и третьем местах - варианты «Получить кредит» (18 %) и «Перевести деньги за покупку» (16 %). Вероятно, эти проблемы стали более актуальными в связи с ужесточением процедуры «знай своего клиента» и отзывом лицензий у российских банков. В 2015 году эти сложности отмечали лишь по 4 % респондентов.
Вариант «Сложно убедиться в надёжности продавца» набрал большую долю в Таиланде (44 % опрошенных). Дело в том, что рынок этой страны менее прозрачен по сравнению с европейским и американским.
Ответ «Сложно получить кредит» тоже распространён в Таиланде (56 %), а также на Кипре (55 %) и в Великобритании (40 %). В Таиланде нерезидентам сложно получить ипотеку, на Кипре после банковского кризиса кредиты выдаются неохотно, а в Великобритании предъявляются высокие требования к заёмщикам.
Главные проблемы русскоговорящих инвесторов в 2016 году - найти подходящий объект, получить кредит и перевести деньги.
11. Прогноз
«В 2016 году клиенты выбирали долгосрочный горизонт планирования, ожидали умеренную доходность, предъявляли высокие требования к качеству локации и арендатора, понимали нюансы структурирования сделок и брали кредиты в банках, - подводит итог Георгий Качмазов.- Думаю, что эти тренды продолжат оставаться ключевыми и в 2017 году - клиенты становятся более профессиональными».
В 2017 год у русскоговорящих покупателей зарубежной недвижимости будут пользоваться повышенным спросом такие объекты и инструменты инвестиций:
Доходная недвижимость . Продолжится тенденция 2016 года: покупатели из СНГ будут чаще инвестировать, чтобы сохранить и приумножить капитал, и будут тратить меньше денег на курортное жильё для себя.
Проекты Value Added . «Поскольку количество опытных инвесторов растёт, а доходность от простых проектов низка (в среднем 5 %), мы прогнозируем, что в 2017 году больше клиентов будут инвестировать в девелоперские проекты, чтобы получить более высокую доходность (15 %) - причём как напрямую, так и через коллективные инструменты», - говорит Георгий Качмазов.
По нашему мнению, число инвесторов в редевелопмент особенно увеличится в Испании. Цены в этой стране с 2007 года упали на 40 % и, по прогнозам информационного центра Trading Economics, с 2016 по 2020 год могут вырасти на 20 %.
Студенческое жильё . В 2017 году вырастет спрос на студенческую недвижимость: в Великобритании и Германии активно возводятся микроапартаменты, и всё больше иностранцев приезжают в эти страны учиться. Также инвесторы продолжат покупать обычные арендные квартиры, отели и супермаркеты.
Альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость . «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о коллективных инвестициях (краудфандинге) и фондах недвижимости и постепенно станут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта», - говорит Георгий Качмазов.
Помимо этого, в 2017 году инвесторы из России продолжат менять структуру капиталов и активов за рубежом . Эта тенденция связана с тем, что валютные резиденты РФ обязаны отчитываться перед налоговыми органами об открытии и закрытии зарубежных счетов и вкладов, а собственники контролируемых иностранных компаний (КИК) - раскрывать информацию о своих зарубежных активах и платить налоги с прибыли, получаемой за границей.
В связи с достаточно регулярными финансовыми кризисами и общей нестабильностью банковской системы, все большее количество людей задумывается над тем, как уберечь собственные средства и куда инвестировать все «заработанное честным трудом». В валюту ненадежно, тем более курс постоянно меняется, в золото – не слишком выгодно, в депозит в банке – опять же не надежно, вдруг банк обанкротится?
Почему недвижимость за рубежом?
Остается вариант недвижимости. Инвестировать в местную недвижимость не всегда выгодно. Любой проект рассматривается с точки зрения срока окупаемости, ликвидности и перспективности. В таком случае, оптимальное решение – покупка недвижимости за рубежом.
Часто цена заграницей оказываются даже дешевле, чем на аналогичную недвижимость в России. Но важно правильно выбрать страну и тип недвижимости, который выгодно приобретать. Для того чтобы оценить все риски и подводные камни, стоит обратиться в специализированное агентство, которое не только подыщет интересный вариант, но и проконсультирует по поводу всех нюансов.
Ошибки при инвестировании в недвижимость за рубежом
Так как приобретение недвижимости рассматривается именно в ключи инвестиции средств, то не стоит покупать то, что сразу понравилось. Все-таки покупка осуществляется не только для пользования в данный конкретный момент, она должна окупиться и, в идеале, приносить определенную прибыль. Важно соблюдать соотношение стоимости жилья и качества. Многие объекты, например в Европе, могут быть переоцененными, и далее последует снижение их стоимости. Как и для любой крупной покупки, необходимо тщательно все взвесить, а еще лучше, проконсультироваться со специалистом-риелтором.
Следующей типичной ошибкой наших соотечественников при инвестиции в недвижимость за рубежом, является отказ от кредитования. Возможно, сказывается опыт общения с нашими финансовыми заведениями. Но в Европе кардинально другой подход – во-первых, здесь низкая ставка по кредиту, во-вторых, банк сам проверяет все документы и ликвидность сделки, в-третьих, грамотный менеджер может предложить взаимовыгодные условия по финансированию этого инвестпроекта.
Многие покупатели не учитывают рыночные законы, кто имел хоть малейшее отношение к бирже знает, что не нужно покупать то, что массово скупается, так как скорее всего, это пик, после которого будет спад и в таком случае выгоды не будет и вложения не окупятся.
Также при инвестиции в недвижимость за рубежом, многие не анализируют стоимость содержания такой покупки.
Страны для выгодных инвестиций в недвижимость за границей
В зависимости от пожеланий потенциального инвестора, будут отличаться страны, в которых лучше всего приобретать недвижимость. Если приоритетом является стабильность, а не большой доход от сдачи жилья в аренду, то стоит рассмотреть такие европейские страны, как Германия и Финляндия.
Если судить по финансовым отчетам Германии, то экономика, хоть и медленными темпами, но растет. Сейчас в стране инвестиционный бум, стоимость жилья постепенно возрастает. Преимуществом является то, что можно взять кредит на покупку недвижимости по лояльным европейским условиям с процентной ставкой 4-5%. А постоянный приток мигрантов, дает повод делать положительные прогнозы по поводу стоимости аренды недвижимости.
Финляндия – страна, где нет больших скачков стоимости жилья, ни в одну, ни в другую сторону. Интересы россиян заключаются в приобретении жилья вблизи от границы, на горнолыжных курортах и в больших городах.
Второе направление, в котором осуществляются инвестиции в недвижимость за рубежом – морские побережья. Среди стран, где покупается недвижимость для сдачи в аренду отдыхающим, пользуется популярностью:
Болгария;
Турция;
Испания;
Греция;
Кипр.
В этих странах своя специфика инвестирования. Важно учитывать и анализировать основную массу приезжих туристов, их предпочтения и вкусы, так как именно от этого будет зависеть привлекательность жилья для сдачи в аренду.
Отдельные государства в Европе предлагают оформить второе гражданство или вид на жительство за инвестиции в покупку жилой или коммерческой недвижимости. Кроме очевидных выгод от получения статуса в Европе, такая покупка сулит экономическую выгоду. Какую именно – разбираемся в сегодняшнем обзоре.
Легко ли получить гражданство за недвижимость в Европе?
Многих состоятельных людей вводит в заблуждение разнообразие и бессистемность информации в интернете о возможности оформить гражданство или ВНЖ в Европе. Они ошибочно делают вывод, что можно претендовать на эти статусы, купив дорогостоящее жилье в Германии, Франции, Нидерландах или скандинавских странах, где максимально высокий уровень жизни.
На самом деле, если только вы не занимаетесь целенаправленно инвестициями в недвижимость в разных странах Европы с целью получения дохода, а хотите пользоваться приобретенным объектом, то вас ждет разочарование. Приобрести жилье в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако проживать в купленной квартире или доме вы сможете ограниченное время – пока действует виза.
В остальном вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?
Все это время жилье станет для вас, скорее, обузой. Кроме того, в Евросоюзе достаточно сложно получить статус гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана. Однако избежать этой проблемы можно.
Критерии выбора страны для покупки недвижимости
Если вы планируете проживать в Европе или пользоваться жильем значительное количество времени в году, мы рекомендуем выбирать страну для покупки исходя из наличия в ней специальной государственной программы. Сейчас такие программы, например, действуют на , в , и .
Вы сможете принять в одной из них участие как официальный инвестор: покупаете недвижимость на требуемую сумму и взамен в короткие сроки и без очереди получаете нужный вам статус: гражданин страны или обладатель вида на жительство.
Таким образом, выбирая недвижимость в Европе для проживания, нужно учитывать два основных критерия:
- инвестиционная привлекательность недвижимости
- возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства
Именно официальный статус () даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе. В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.
Никаких ограничений для инвесторов из России, Украины, Беларуси, Казахстана для участия в этих программах нет. Более того, именно среди жителей этих стран данные предложения наиболее популярны. Конкуренцию по количеству заявок составляют только китайцы.
- Покупка недвижимости в стране, имеющей инвестиционную государственную программу, дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
- Вы получаете « » на случай экономических, политических потрясений на родине
Недвижимость и гражданство Кипра
Можно получить за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать минимум 2 млн. евро в покупку жилой недвижимости. Через 3 года вы можете продать ее, оставив в пожизненное пользование лишь объект/объекты стоимостью от 500 тыс. евро (обязательное условие*).
Либо инвестируете минимум 2 млн. евро в покупку коммерческой недвижимости и дополнительно 500 тыс. евро в покупку жилья. Так же, как и в предыдущем варианте, через 3 года можете вернуть инвестиции, продав объекты, но жилье стоимостью минимум 500 тыс. евро навсегда должно оставаться в вашей собственности.
* Не обязательно всю жизнь владеть одним и тем же объектом. Его можно продать, купив взамен равноценный. Главное, чтобы общая стоимость жилья, которым вы владеете пожизненно, составляла не менее 500 тыс. евро.
Преимущества владения паспортом Кипра
- Возможность путешествовать по 158 странам без виз
- Выгодная оптимизация налогов
- Вместе с инвестором получить паспорта могут его супруга, дети до 28 лет и родители
- Срок оформления – 6-7 месяцев
Что можно купить?
На Кипре за требуемую минимальную сумму предлагают:
- виллы в Лимассоле на 4-8 комнат площадью от 320 до 680 кв. м с собственным бассейном, полностью выстроенной инфраструктурой элитного комплекса, участком на 300-500 кв. м прямо на берегу моря (стоимость «квадрата» – 4200-6200 евро)
- квартиры в престижном комплексе Лимассола на 4 комнаты площадью 250-450 кв. м, с эксклюзивной мебелью, рядом с морем (стоимость «квадрата» – 6500-7200 евро)
- виллы в Пафосе на 4-8 комнат площадью 400-800 кв. м с бассейном, с участком на 2000-2500 кв. м, собственным выходом на пляж и причалом для яхты (стоимость «квадрата» – 3700-4500 евро)
Недвижимость и гражданство Мальты
По условиям государственной программы Мальты, гражданство могут получить лица, которые инвестируют в недвижимость минимум 350 тыс. евро. Однако это не единственное условие. Кроме покупки , нужно также совершить безвозвратный благотворительный взнос в Национальный фонд развития (650 тыс. евро) и купить мальтийские ценные бумаги (150 тыс. евро). Таким образом, общая сумма затрат начинается от 1,15 млн. евро.
Инвестор может купить только один объект (есть исключения, о которых мы скажем ниже). После получения паспорта обязательно владеть недвижимостью 5 лет, после чего объект можно продать. Все это время нельзя сдавать жилье и получать доход от владения.
Впрочем, есть возможность снизить затраты. Как вариант, предлагается не покупать, а арендовать недвижимость на 5 лет. Стоимость аренды должна составлять минимум 16 тыс. евро в год. То есть сумму затрат можно снизить до 800 тыс. евро, но при этом вы остаетесь без собственной недвижимости в Европе.
Преимущества владения паспортом Мальты
- Относительно небольшая сумма (от 350 тыс. евро) обязательных инвестиций в недвижимость
- Возможность путешествовать более чем по 160 странам без виз
- Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
- Выгодная оптимизация налогов
- Получить паспорта вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
- Срок оформления – 12-14 месяцев
Что можно купить?
За сумму от 350 тыс. евро вы сможете приобрести квартиру, пентхаус, небольшой городской дом. Состоятельным людям, которые рассчитывают на элитную недвижимость, стоит присмотреться к объектам стоимостью 1,4-1,6 млн. евро. За эту цену в стране предлагают множество вариантов на любой вкус – от уединенных бунгало с выходом на пляж до современных квартир с модной отделкой.
Мальтийские власти предлагают инвесторам наиболее выгодный вариант: покупать жилье в специальных курортных районах – Special Designated Areas. Здесь расположены комфортабельные жилые комплексы VIP-уровня. И покупка в SDA имеет множество преимуществ по сравнению со стандартными условиями.
- Разрешение на приобретение жилья получать не нужно, что значительно экономит время и деньги
- Объекты можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду с целью получения дохода. Никаких ограничений нет
- Можно купить сразу несколько объектов, например, 3 квартиры стоимостью по 120 тыс. евро каждая
- Требование по минимальной сумме покупки в 350 тыс. евро сохраняется, однако благодаря возможности приобрести несколько объектов, можно инвестировать эти деньги более выгодно
Недвижимость и вид на жительство Испании
Для получения «золотого» (инвесторского) понадобятся инвестиции в размере от 500 тыс. евро в покупку жилой недвижимости. Никаких требований по дополнительным затратам нет. Простота программы привлекает множество состоятельных людей со всего мира, особенно китайцев, россиян, бразильцев.
Преимущества владения ВНЖ Испании
- Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз
- Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Испании
- Срок оформления – 2-3 месяца
Что можно купить?
Если сравнивать с Москвой, то 500-600 тыс. евро – это стоимость 1-2 комнатной квартиры площадью 50-100 кв. м. в районе Красной Пресни, Патриарших, Таганки, Якиманки.
А что за эту же сумму предлагают в Испании?
- Виллу в элитном комплексе на Коста-Бланка с 4 комнатами площадью 240-260 кв. м и участком на 700-800 кв. м у самого моря (стоимость «квадрата» – 2300-2900 евро)
- Квартиру в Барселоне с 4 комнатами на 110-120 «квадратов» в здании со своей территорией, недалеко от пляжа (стоимость «квадрата» – 4800-4900 евро)
- Коттедж в 2 этажа на Гран-Канариа с 5-6 комнатами площадью 340-360 кв. м недалеко от океана (стоимость «квадрата» – 1600-1800 евро)
По различным оценкам, Барселона и Мадрид сейчас самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 3 тыс. евро, а в Барселоне 3,5 тыс. евро.
Недвижимость и вид на жительство Португалии
Программа по оформлению предполагает довольно гибкие условия. Можно купить как новый объект в Лиссабоне, так и старинную недвижимость под восстановление. Впрочем, программа вообще не ограничивает вас в выборе города – можете приобрести жилье в любом регионе и получить за это вид на жительство.
Главное, чтобы стоимость была выше 500 тыс. евро для любого объекта на первичном или вторичном рынке в курортных зонах и столице. Как вариант можно купить объект под реконструкцию (если он расположен в историческом районе), тогда минимальная сумма инвестиций будет составлять 350 тыс. евро.
Преимущества владения ВНЖ Португалии
- Простые и понятные условия программы
- Возможность снизить минимальную сумму инвестиций на 150 тыс. евро
- Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Португалии
- Налоговые льготы в первые 10 лет проживания
- Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет
- Срок оформления – 2-6 месяцев
Что можно купить?
Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас в среднем «квадрат» здесь стоит 1,6-1,8 тыс. евро.
На минимальную сумму 500 тыс. евро в Португалии предлагают такие варианты.
-
Вилла в Албуфейре, Лагоа, Лоле площадью 230-280 кв. м с 4-5 комнатами и участком до 1000 кв. м, с собственным бассейном, видом на море и полной обстановкой мебелью (стоимость «квадрата» – 2400-2800 евро)
Недвижимость и вид на жительство Греции
Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для оформления данного статуса – 250 тыс. евро. Следует учесть, эта сумма дает вам право включить в заявку только супругу и детей. Если же вы захотите, чтобы вместе с вами получили родители, внуки, придется удвоить инвестиции – минимум 500 тыс.
Дополнительных расходов инвестор не несет, однако следует знать, что налог на покупку недвижимости на «вторичке» в Греции облагается налогом в 3%, а на «первичке» – 24%.
Преимущества владения ВНЖ Греции
- Простые и понятные условия программы
- Самые доступные в Европе затраты на покупку недвижимости с оформлением статуса
- Путешествия по странам Шенгена без виз
-
Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Греции
Почему стоит покупать жилье в Европе?
- Покупка дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
- Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
- Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
- Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
- Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
- Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время
Всем, кто разумно подходит к инвестициям в зарубежную недвижимость, стоит иметь в виду, что существует целый сегмент рынка – объекты с гарантированной доходностью, когда вложенные средства приносят собственнику фиксированную годовую прибыль от аренды. Рассмотрим, какие объекты сегодня в тренде – и могут принести максимальный доход.
Коротко о главном
Одним из главных трендов зарубежного рынка недвижимости в последние годы стал переход от эмоциональных сделок к рациональным: сегодня покупатели задумываются не только о радости и комфорте, которые будет приносить им «второй дом» за границей, но и о его рентабельности и прибыли, которые можно получить в будущем.
Эксперты отмечают, что поиск недвижимости, которая будет гарантированно приносить доход, сегодня является одним из приоритетных запросов потенциальных игроков зарубежного рынка. Нестабильная геополитика, недоверие к банковской системе, высокая инфляция и перепады валютных курсов привлекают все больше инвесторов в сектор доходной недвижимости. И это уже не просто предприниматели, которые активно занимаются отельным или ресторанным бизнесом, приобретая соответствующие объекты.
Схема получения дохода от купленного объекта со статусом «гарантированная доходность» очень проста. Покупатель заключает договор с управляющей компанией, которой зачастую является подразделение фирмы-застройщика. Она, в свою очередь, осуществляет полный комплекс услуг по сдаче объекта в аренду надежным арендаторам. Главными критериями выгодной сделки для собственника являются: гарантия дохода, сроки его получения, условия выхода из проекта и ликвидность объекта в случае срочной продажи. Сроки гарантированной доходности зависят от ряда факторов и могут составлять от одного года до 10 лет. Как несложно догадаться, наиболее распространены договоры с меньшим «гарантийным сроком», и чем выше доходность, тем пропорционально ниже оказывается временной период действия договора.
Какие гарантии?
Первое, что привлекает покупателей в инвестиционной недвижимости за рубежом, - это гарантированный доход в валюте в течение фиксированного периода времени, который намного превышает ставки по валютным вкладам в российских банках. На рынке есть множество вариантов и стран, большой выбор проектов с возможностью из сделки выйти без потерь или даже с прибылью при перепродаже. Следовательно, это относительно надежное и понятное вложение. Главное, чтобы в договоре были прописаны все основные условия: на какой срок предоставляется гарантия по доходу от аренды, ставки и расчеты по прибыли, возможности обратного выкупа объекта и т.д.
Средние показатели доходности
Как правило, сумма прибыли «безопасной инвестиции» будет составлять 3-7% годовых от стоимости объекта. Высокой ставкой считается 10%, но такую доходность приносит ограниченный список объектов, о которых мы поговорим позже. Вложения в строительство могут принести до 30% в зависимости от страны и системы налогообложения в ней, но это более дорогостоящее, долгосрочное и рискованное вложение средств, в котором не обойтись без консультации юриста и риэлтора.
Приобретение зарубежной недвижимости с гарантированным доходом рекомендуется как обеспеченным покупателям, желающим «разгрузить» свой инвестиционный портфель, так и тем, у кого существуют накопления и нет необходимости постоянно проживать там, где находится купленный объект. А также - осторожным инвесторам, не рассматривающим схемы, связанные с высокими рисками, старт-апы или венчурные проекты, на которых можно быстро и много заработать - и не менее быстро прогореть.
Правильно выбранный объект зарубежной недвижимости будет в цене всегда, но нужно понимать, что хороший продукт не будет стоить дешево. Для тех, кто ограничен в средствах, специалисты рекомендуют осмотреться на российском рынке, поскольку расходы на зарубежную недвижимость достаточно высоки.
Плюсы и минусы
Плюсом инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью является то, что после совершения сделки собственник на время может забыть обо всех сложностях, которые могут возникнуть при управлении ею, просто получая процент на карточку. К минусам прежде всего относится сложность самостоятельного управления объектом: так, если специалисты рынка имеют внушительную клиентскую базу и налаженные связи, то самостоятельная сдача в аренду может оказаться намного более сложной и приносить более низкий доход. Но именно для этого и заключаются долгосрочные договоры на управление собственностью, которые можно впоследствии продлять.
Наиболее популярные объекты
Объекты, которые приносят гарантированную прибыль своему владельцу, делятся на несколько категорий , выбор которых определяется факторами, облегчающими поиск арендаторов управляющей компанией и застройщиком. Гарантируя доход владельцу, компания, занимающаяся менеджментом недвижимости, должна сама иметь уверенность в том, что он найдет своего арендатора: поэтому процент доходности, указанный в предложении о продаже, всегда указывается максимально реалистичный. Среди жилых объектов сегодня в тренде - апартаменты, гостиничные номера, дома престарелых, студенческое жилье. В коммерческом секторе - это торговые площади с якорными арендаторами, ко-воркинги, офисы и даже парковки.
Как выбрать идеальный объект
Правильный выбор объекта - это ключевой фактор успеха сделки. Здесь нужно пользоваться стандартной логикой и задаваться вопросами о том, насколько выбранная недвижимость будет по-настоящему выгодна не только сегодня, но и в будущем.
Оценить это поможет профессиональное риэлторское агентство, без помощи услуг которого эксперты настоятельно не рекомендуют «входить» на рынок инвестиционной недвижимости. Не будучи специалистом очень сложно взвесить все «за» и «против», взвесить все риски и увидеть не очевидные на первый взгляд перспективы.
Риски
От типа выбранной недвижимости будет зависеть арендная ставка, условия обслуживания недвижимости и тип ее налогообложения. Большой популярностью сегодня пользуются, к примеру, дома престарелых, которые являются надежной инвестицией в насыщенном инвестиционном рынке Германии. В таких случаях инвестор проверяет надежность застройщика, его управляющей компании, его финансовое положение. Если приобретается, к примеру, блок комнат в студенческом общежитии в Манчестере в Великобритании, то необходимо тщательно анализировать динамику спроса в конкретно взятом районе, расположение объекта относительно вузов, план дальнейшей застройки.
Хороший вариант - владеть туристической недвижимостью, часть года отдыхать на ее территории, а остальное время сдавать в аренду при помощи управляющей компании. Сроки будут прописаны в договоре, но нужно быть готовым к тому, что посетить собственное жилье в пик сезона не получится. Самостоятельное управление объектом, экономящее собственнику средства и увеличивающее процент доходности - это всегда риск, на который идут многие покупатели. Эксперты отмечают, что этот риск всегда обоюдный. Турист не застрахован от того, что в итоге останется без крыши над головой на период своей поездки, а собственника может ожидать неприятный сюрприз после его отъезда (беспорядок, сломанная мебель, украденные вещи). Успешный менеджмент туристической недвижимость - непростой бизнес со своими нюансами, и если у собственника нет соответствующего опыта, то управление недвижимостью лучше доверить проверенной компании.
Особенности разных стран
Сегодня недвижимость с гарантированной доходностью можно приобрести в любой стране мира. Объекты в больших городах пользуются большим спросом, но и порог входа здесь намного выше. Маленькие города, скорее всего, не дадут столь высокого дохода, а ликвидность объекта нужно тщательно проверять с риэлтором. Курортная недвижимость будет приносить прибыль не круглый год, а только в течение туристического сезона, поэтому ее показатели ниже. При этом гарантию аренды сегодня стараются предлагать почти все владельцы и застройщики, понимая основные тенденции рынка.
«Локомотивы» коммерческих рынков Европы - Германия, Австрия, Чехия, Словения, Венгрия - предлагают торговые помещения, офисы дома престарелых, парковки с гарантированной доходностью на уровне 2-5%. Студенческое жилье Великобритании - это прибыль в районе 4-5%, но и довольно сложный процесс поиска арендаторов и перепродажи объектов в случае расторжения договора с управляющей компанией. Туристическое жилье в популярных странах, на Кипре, в Испании, Болгарии, приносит относительно невысокую доходность в районе 2-4% годовых. Интересные предложения сегодня встречаются на рынке недвижимости Таиланда: доходность достигает 10% годовых, а договоры заключаются сроком до 10 лет. Однако удаленное расположение объекта может «съесть» значительную часть прибыли в случае необходимости совершения нескольких перелетов для решения каких-то вопросов. В общем, каждый из вариантов по-своему интересен и должен выбираться на основе возможностей инвестора, его знаний рынка и планов на будущее.
Пять советов эксперта всем, кто решил купить недвижимость с гарантированной доходностью
1. Правильно рассчитывайте свои возможности и финансы. Вложения в зарубежную недвижимость престижны, но затратны, даже с точки зрения поездок на просмотры и управления. Инвестировать нужно не последние деньги, а свободные активы, поэтому этот вариант не для начинающего инвестора. Не вкладывайтесь в зарубежную недвижимость, если не уверены, что сможете ее содержать.
2. Найдите профессионального консультанта. Компанию, которая занимается как недвижимостью, так и финансами. Именно к ним «стекается» вся информация с рынка. Благодаря обширным связям и опыту, они могут отобрать надежные варианты. Никто не застрахован от ошибок, но профессионалы более свободны в средствах изучения рынка, поскольку имеют доступ к инсайдерской информации.
3. Поменьше эмоций . Вы покупаете не вид из окна и не милые занавесочки. Нужно считать и думать. Большинство покупателей склонны поддаваться импульсу, харизме продавца, привлекательности презентации. Даже серьезные бизнес-акулы могут рассказать истории, как они «повелись» на рассказы и обещания. Возьмите тайм-аут. Посмотрите цены на авиабилеты до ближайшего аэропорта, посчитайте расходы. Посмотрите динамику курса валют. Не спешите.
4. Не тяните . Начиная обдумывать варианты, не превращайте тайм-аут в бесконечный период ожидания. После небольшой паузы снова вернитесь к своему консультанту.
5. Рассматривайте разные варианты недвижимости, разные проекты. Например, стабильную Европу с достаточно ограниченными возможностями с высокорискованными проектами в развивающихся странах. При грамотном выборе недвижимости ваши доходы будут приумножаться.
Портал сайт благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Малышеву () и Елену Утюмову ().
Рынок недвижимости в зарубежных странах огромен и разнообразен. Коммерческие и жилые объекты, расположенные в разных точках планеты и выставленные на продажу, исчисляются миллионами. Благодаря опыту, накопленному отечественными и зарубежными предпринимателями, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся по-настоящему эффективным способом вложения активов.
Особенности инвестирования в иностранную недвижимость
Инвестиции в недвижимые объекты, расположенные за рубежом – это динамично развивающаяся отрасль, в рамках которой появляются все новые и новые тенденции. Сегодня такие вложения уже не рассматриваются в качестве запасного варианта: они становятся полноценным бизнесом. В отличие от 90-х гг., в наши дни иностранная недвижимость является доступной для достаточно широкого круга лиц, заработавших свои средства честными способами. В связи с этим упростились и процедуры оформления документов.
При выборе страны для инвестирования в объекты недвижимости необходимо учесть:
- темпы роста цен на недвижимое имущество;
- стабильность экономики;
- степень развития инвестиционного законодательства;
- расположение страны.
Прежде всего, необходимо определить будущую сумму расходов с учетом налогов, пошлин и коммунальных платежей. Также следует узнать об ограничениях на операции с недвижимым имуществом, установленных для иностранцев в той или иной стране.
Способы инвестирования
Инвестировать в иностранную недвижимость можно двумя способами:
- Прямо – путем покупки недвижимости и оформления ее в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Такой способ выбирает большинство инвесторов. Размер прибыли зависит от платежеспособности потенциальных арендаторов и налогового бремени. При работе с коммерческими объектами возникают дополнительные расходы: на установку охранных и пожарных сигнализаций и т.п. Кроме того, состояние собственности нужно держать под контролем.
- Опосредованно – путем вложения средств в трастовый фонд. Фонд занимается накоплением средств инвесторов, приобретением недвижимости, поиском арендаторов и распределением выручки между собственниками паев. Таким образом, непосредственная работа с недвижимостью от инвестора не требуется.
Стабильность и доходность
Недвижимые объекты не склонны к резким изменениям цен, характерным для валютных активов. Цена дома или коммерческого сооружения меняется со временем, однако этот процесс является медленным и легко предсказуемым. Уровень цены зависит и от самого инвестора: проведение ремонта, реставрации или перепланировки может сделать объект намного более востребованным и дорогим.
Полагаться на удачу не следует: залогом высокой прибыли является тщательный выбор объекта. Расположение, тип и индивидуальные характеристики строения, инфляция и налоги в государстве – основные факторы, влияющие на будущий доход.
Особое внимание следует уделить расположению объекта: дом, который находится в малонаселенном регионе, будет сложно сдать в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах является более привлекательной при наличии устойчивого спроса на жилье и достаточной обеспеченности горожан.
Когда требуется привлечение посредников?
При отсутствии опыта работы с недвижимостью или недостаточных знаниях о рынке той или иной страны, риск неудачного вложения возрастает. Самостоятельные расчеты могут оказаться ошибочными, что приведет к неправильному выбору объекта инвестирования.
Чтобы минимизировать этот риск, инвестор может обратиться за профессиональной помощью. В крупных городах работают агентства, специализирующиеся на оказании помощи клиентам в приобретении иностранной недвижимости и дальнейшей работе с ней. Они занимаются оценкой объектов, прогнозом будущих изменений стоимости с учетом разнообразных факторов и выбором оптимального варианта в соответствии с запросами инвестора.
Партнерство с подобным агентством требует дополнительных расходов на уплату комиссионного вознаграждения. Тем не менее, оно позволяет осуществлять прямое инвестирование в зарубежную недвижимость при минимальных рисках.
Какие страны привлекательны для инвестирования?
Многие инвесторы убеждены, что выгода, которую может принести иностранная недвижимость, напрямую зависит от развития экономики, а потому предпочитают совершать сделки в развитых странах: Англии, Франции, Германии, Соединенных Штатах и т.д. Такие объекты действительно выгодны с точки зрения надежности и сохранности: с их помощью легче организовать бизнес, совершать поездки в выбранное государство и т.п.
Инвестируя в жилую или коммерческую недвижимость развитых стран, особое внимание следует обратить на Швейцарию: недвижимость в этой стране отличается стабильным ростом, и, по мнению экспертов, в будущем эта тенденция только усилится. Привлекательными являются и скандинавские страны ввиду высокого уровня жизни и близости к российской границе.
С другой стороны, страны с нестабильной экономикой (например, Греция) также имеют некоторые преимущества. Для них характерны значительные колебания цен, а потому приобретенная на этапе спада недвижимость может в будущем принести высокий спекулятивный доход.
Инвестируя в развивающиеся страны, стоит обратить внимание на Китай: бурные темпы роста экономики и низкие цены на недвижимость делают его особенно привлекательным. В этой стране недвижимость можно только арендовать, в собственность она не передается. Китайский рынок не лишен недостатков: языковой барьер, социальная напряженность и мощные механизмы государственного регулирования могут создать препятствия.
Заключение
Сегодня инвестирование в недвижимость за границей – уже не запасной вариант, а достаточно перспективное направление. Инвестировать можно как в развитые, так и в развивающиеся страны: в обоих случаях есть свои преимущества. Для минимизации рисков можно обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости либо совершать инвестиции в трастовые фонды.
