Проект строительства офисного здания. Нормы площадей для офисных помещений На территории офисного здания
Для всех организаций встаёт вопрос строительства собственного офиса, в котором собственно и будет происходить вся трудовая деятельность коллектива. Кроме того, офис является лицом фирмы, показателем её надёжности, а значит и привлекательности для клиентов предприятия.
Для офисных строений важно их местоположение. Они должны находится в черте городов и желательно максимально близко к деловому центру. К ним необходим лёгкий доступ через транспортное сообщение.
Подобные здания позволяют осуществлять на своей территории любые виды деятельности, связанные с бизнесом, и они необходимы таким организациям, как:
- Работающим в банковской сфере;
- Страховым агентствам;
- Торговым представительствам;
- Предприятиям, работающим в сфере высоких технологий;
- Фирмам, обеспечивающим информационно-техническую поддержку;
- Строительно-монтажным организациям;
- Брокерским конторам;
- Фирмам по торговле недвижимостью - риелторами;
- Головными офисами предприятий медицинского назначения.
и многим другим.
Для нормальной коммерческой деятельности в составе сооружения должны быть запланировано секционное разделение помещений:
- Конферанс - залы и переговорные комнаты.
- Кабинеты руководителей.
- Рабочие помещения, кабинеты и офисы.
- Библиотеки.
- Архивы.
- Залы с вычислительной техникой, вычислительные центры, копировальные, комнаты с полиграфическим оборудованием.
- Вестибюль.
- Бытовки.
- Зона общественного питания (столовая, кафе, буфет).
- Медобслуживание.
- Санитарно-гигиенические помещения.
- Помещения технических зон: электрощитовая, котельные, генераторные и прочие.
Основные строительно-монтажные требования к офисным зданиям указаны СНиП 31-05-2002, 31-06-2009 и СП 118.13330.2012. В основном они касаются высоты потолков и размеров помещений:
- Высота рабочих помещений не менее 3 метров
- Высота коридоров 2,4 метра
- Ширина коридоров до 10 метров - 1,2 метра, свыше 10 метров – 1,5 метра, если коридор используется в качестве места ожидания, ширина его должна составлять не менее 2,4 метра.
Также для офисных корпусов важна система вентиляции, особенно для помещений с вычислительной техникой и система кондиционирования воздуха для рабочих помещений. Естественно необходимо принять меры по отоплению всего комплекса сооружения.
Естественно обязательно соблюдение требований пожарной безопасности и правил монтажа и подключения электрооборудования.
Общий план строительства.
На застраиваемом участке обязательно предусмотрено место под парковку автотранспорта. Также рядом с сооружением разбивается небольшой сквер с использованием технологий ландшафтного дизайна, для отдыха офисных работников.
Снаружи здание, для соответствия с окружающими сооружениями и общим городским дизайном обложено гранитной плиткой либо сэндвич панелями , с фактурой и цветом, наиболее подходящими к данному местоположению.
Сооружение простой прямоугольной формы, с крышей на два ската. Монтаж корпуса производится на лёгкий ленточный фундамент, который усиливается в местах опорных балок (каждые 5-6 метров). Конструкция сооружения производится по технологии ЛСТК (лёгких стальных тонкостенных конструкциях), которая подразумевает профильный металлический каркас , обшиваемый сэндвич - панелями или профлистами. За счёт своей простоты она позволяет производить строительство максимально быстро (не более 5 месяцев, «под ключ», по согласованию с подрядчиком), в любое время года и очень экономно. При всем при этом срок эксплуатации подобных строений весьма велик и они отличаются хорошей надёжностью.
Доступ в здание и выход из него представлены входной группой - двумя распашными дверьми на основе алюминиевого каркаса с установленным однокамерными стеклопакетом. Вестибюльный вход монтируется в окрашенном проёме изготовленного из алюминиевого профиля. Ширина группы составляет 3 метра, а высота 2,2 метра. Также согласно проектной документации в сооружении предусмотренны эвакуационные выходы в количестве 3 штук. Они представляют собой обшитые листами железа металлические профили , установленные в проёме также из металлопрофиля. Все входные и эвакуационные двери установлены на три петли. Над ними всеми, с улицы, монтируется защитный козырёк, покрытый кровельным профлистом.
нутри сооружение разделено на функциональные помещения при помощи стен, собранных на лёгком профиле, с заполнением простенков плитами из стекло- или минеральной ваты и обшиты гипсокартонными плитами. Сверху которых, для декоративных функций накладывается или деревянные панели, или плитка, или стеклообоями под покраску (в зависимости от типа помещения).
На каждом этаже запланирован монтаж двух уборных, для мужчин и женщин. Полы и стены в них покрыты светлой керамита - гранитной плиткой, для защиты от влаги.
- Потолок по всему зданию используется подвесной, типа «Армстронг », что в свою очередь позволяет скрыть в его пространстве инженерные системы.
- Пол коридоров и общих проходов, для удобства содержания и уборки, монтируется из кафельной плитки большого размера. Полы в остальных, не перечисленных, помещениях представлены износостойким покрытием.
- Пожарная безопасность здания обеспечивается пожарной сигнализацией и оборудованными пожарными щитами на каждом этаже. Также во всех помещениях есть места крепления и сами огнетушители ручного типа.
- Для контроля за состоянием здания используется система видеонаблюдения и система управления системами сооружения КАИС.
- Двери между помещениями и выходами в коридор используются деревянно - каркасные, с утеплением и обшивкой тонкими листами ДВПТ.
- Во всех рабочих помещения проектной документацией предусматриваются источники дневного света, в технических же комнатах используются светодиодные светильники .
- Оконные проёмы и сами окна выполнены по технологии ПВХ, с установленными двухкамерными стеклопакетами. Высота оконных проёмов 2 метра, ширина 1,8 метра. На первом этаже оконные группы защищены от взлома откидными решётками. В каждом окне предусмотренно установка шарнирного механизма для их открытия в два положения, для возможности проводить вентиляцию естественным образом.
Сводная таблица стоимости сооружений без стоимости монтажа:
Проект офисного здания на 640 м2
- Территория для офисного центра (м2): 1000
- Площадь застройки (м2): 640
- Строительная длинна сооружения (м): 18
- Строительная ширина сооружения (м): 36
- Шаг опорных колонн (м): 6
- Строительный объем здания (м3): 3072
- Количество этажей: 1
Смета расходов (руб):
- Несущий каркас здания: 1931676
- Комплект сандвич - панелей: 2367706
- Устройство фундаментов: 1030320
- Устройство железобетонного пола (120мм): 1879200
- Монтаж комплекта здания: 1681119
- Инженерные коммуникации:
- Водопровод: 25000
- Канализация: 15000
- Отопление: 23000
- Вентиляция: 150000
- Система пожарной безопасности: 22000
- Резервный дизельный генератор: 90000
- Мебель: 1250000
- Оргтехника: 2200000
- Прочее: 15000
Сооружение находится на территории старого города, в деловом центре. Все инженерные коммуникации подключены к магистральным городским сетям.
Для обеспечения бесперебойно работы аварийных систем здания, рядом с корпусом строения установлен в модульном исполнении газовый электрогенератор на 15 кВт.ч..
Рядом доступ к остановкам общественного транспорта и прямой выезд на городские автодороги.
Проект офисного здания на 900 м2
- Застраиваемая территория (м2): 1200
- Площадь застройки (м2): 900
- Строительная длинна сооружения (м): 15
- Высота до нижней части крыши (м): 4,8
- Высота до конька крыши (м): 5,2
- Шаг опорных колонн (м): 5
- Строительный объем здания (м3): 4320
- Количество этажей: 2
Смета расходов (руб):
- Конструкции, обеспечивающие основу сооружения: 2611772
- Комплекты обшивки: 3626058
- Фундамент: 715500
- Устройство железобетонного пола (120мм): 2610000
- Сборка здания: 2442896
- Водоснабжение: 29000
- Система сброса стоков: 18500
- Отопительная система: 150000
- Активная вентиляция: 210000
- Система пожаротушения: 24000
- Резервный бензиновый генератор: 110000
- Мебель: 1800000
- Оргтехника: 2500000
- Прочее: 20000
Строительство производится в районе городских новостроек. Водоснабжение и канализация подключены к магистральным сетям города. Отопление сделано собственной паровой котельной системой с питанием котла от газовой городской магистрали.
В прямой досягаемости автотранспорта находится федеральная трасса.
Резервная система электропитания представлена дизельным электрогенератором на 20 кВт.ч.
Проект офисного здания на 2160 м2
- Территория, отведённая под центр (м2): 1500
- Площадь застройки (м2): 2160
- Строительная длинна сооружения (м): 24
- Строительная ширина сооружения (м): 30
- Высота до нижней части крыши (м): 4,8
- Высота до конька крыши (м): 5,2
- Шаг опорных колонн (м): 4
- Строительный объем здания (м3): 10368
- Количество этажей: 3
Смета расходов (руб):
- Конструкционное основание: 6642342
- Сандвич-панельная обшивка: 7456914
- Работы по основанию корпуса: 1144800
- Бетонный пол: 6264000
- Монтаж: 5506857
- Вода: 40000
- Септики: 50000
- Нагрев помещений: 180000
- Система вентиляции: 245000
- Противопожарная система: 50000
- Электрический резервный генератор: 120000
- Мебель: 3 млн
- Оргтехника: 3 млн
- Прочее: 50 тыс.
Какие процессы должны происходить в рабочем пространстве компании для ее эффективного функционирования? В первую очередь необходимо, чтобы свои задачи выполняли рядовые сотрудники. Другим важным аспектом являются представительские функции.
Не стоит так же забывать, что для нормальной работы группы людей их надо обеспечить возможностью реализовать их основные потребности. Обычно не удается обойтись и без группы подсобных помещений. Склады, архивы, серверная - нормальный трудовой процесс без них наладить непросто.
Рабочее пространство
Для каждого из сотрудников следует предусмотреть отдельное место за столом. По действующим строительным нормам, на одного человека с компьютером приходится площадь не меньше 4,5 м2. Таким образом, большую часть офиса крупной компании обычно занимает именно рабочая зона.
Представительские функции
Офис компании должен производить благоприятное впечатление на поставщиков, потенциальных заказчиков, деловых партнеров. Поэтому место, предназначенное для встреч с ними, играет важную роль. Это могут быть переговорные, зал для совещаний, кабинет руководителя, холл. Интерьер этих частей офиса обычно прорабатывается особенно тщательно.
Вспомогательные помещения
Необходимо как-то решить потребности работников фирмы в вопросах гигиены, возможности перекусить и немного отдохнуть. Обязательными элементами офиса должны быть кухня, санузлы.
Зона отдыха не всегда присутствует в современных компаниях. На этом часто экономят. Однако последние исследования показали, что ее наличие позитивно сказывается на производительности труда сотрудников.
Способы организации рабочего пространства
Как уже было сказано выше, большую часть площади офиса съедает деловое пространство. С точки зрения планировки оно может быть решено по-разному. Наиболее распространенным вариантом являются офисы открытой планировки, которые еще называют open-space.
Конкуренцию им традиционно составляют напоминающие соты здания, где для каждого отдела есть свой кабинет. В государственных учреждениях такой подход главенствует.
Плюсы открытой планировки
Среди несомненных достоинств open-space называют простоту коммуникаций во время рабочего процесса. Считается, что в такой среде сотрудникам проще договориться, и это позитивно сказывает на качестве конечного продукта. Впрочем, справедливость этого мнения у многих вызывает сомнения.
На самом деле, есть две характеристики открытой планировки, которые и делают ее особенно привлекательной в глазах работодателя. Во-первых, это простота контроля. Когда все сотрудники постоянно находятся на виду, то им существенно сложнее становится отлынивать от работы.
Во-вторых, open-space позволяет при меньшей площади организовать рабочие места для большего количества людей. Офисные перегородки занимают не так уж мало места. Следовательно, открытая планировка более экономична. Во всяком случае, на этапе проектирования и строительства.
Минусы open-space
Полное отсутствие личных границ, постоянный шум и суета являются факторами, снижающими производительность труда. Исследования показали, что в такой обстановке она падает на 15%.
Частично угнетающее воздействие открытого рабочего пространства на психику можно компенсировать устройством зон отдыха. На фото планировки офисов, спроектированных ведущими мировыми дизайнерами, можно заметить рассеянные повсюду закутки, мягкие лаунж-зоны, вносящие разнообразие в монотонную и строгую деловую обстановку.
Другим способом понизить градус напряженности является использование элементов эко-стиля, подразумевающего применение природных материалом, растительности, как части визуального оформления. Считается, что такое окружение воспринимается людьми как более естественное.
Еще одним существенным недостатком открытого пространства является отсутствие преград для распространения заболеваний, передающихся воздушно-капельным путем.
Кабинетная планировка офиса: аргументы «за» и «против»
На настоящий момент наличие собственного кабинета воспринимается свидетельством высокого статуса, практически роскошью. Это позволяет сформировать внутри подходящие именно Вам условия, способствующие максимально эффективной работе. У персональных кабинетов есть и минус - затруднение коммуникации с другими сотрудниками компании.
Совсем другую ситуацию представляет собой пространство, состоящее из группы индивидуальных кабинетов для каждого отдела. Таким образом достигается возможность эффективного взаимодействия внутри отдела. К тому же, сравнительно нетрудно оказывается добиться приемлемой атмосферы для работы.
Недостатка у такой планировочной структуры всего два. Первый уже упоминался ранее. Он заключается в том, что организация отдельных кабинетов уменьшает полезную площадь.
Второй состоит в том, что фирмы, как правило, с течением времени развиваются и меняются. Количество и состав отделов трансформируется. И та планировка, которая в начале наилучшим образом отражала подходила организации и способствовала ее эффективности со временем оказывается неудобна.
Поиск альтернатив
Ячеистая структура из бесконечных изолированных друг от друга кабинетов и open-space представляют собой две крайности. В реальной жизни чаще находит применение сочетание в той или иной пропорции этих двух типов организации пространства. Иначе говоря, смешанная планировка офиса является решением, позволяющем использовать лучшие черты обоих вариантов, минимизируя их минусы.
Некоторые отделы изолируются, другие объединяются, если это позволяет специфика внутренних производственных процессов. При этом используются максимально тонкие или стеклянные перегородки. В последнее время все чаще в офисах можно увидеть мобильные трансформируемые стенки, которые легко устанавливаются и так же просто убираются.
Основные правила организации планировочного пространства офиса
Вопрос, каким должна быть рабочая зона, является сложным и неоднозначным. Разные компании отвечают на него по-своему. Именно поэтому зачастую застройщики предпочитают полностью отдать решение этой проблемы в руки фирмы.
И это является причиной, почему так популярна на настоящий момент свободная планировка офиса - то есть обширная территория без перегородок, где жестко закреплено лишь положение санузлов и вертикальных коммуникаций. В остальном владелец компании свободен самостоятельно решать, как организовывать планировку.
При этом следует на забывать о нескольких основных принципах формирования интерьера такого типа помещений. Во-первых, общие размеры и конфигурация обустраиваемой зоны, как правило, не позволяют сделать так, чтобы все комнаты имели естественное освещение.
Важно, чтобы им обладали рабочие пространства, являются они кабинетами или зоной с открытой планировкой. Зато для переговорных, санузлов, кухни, зала совещаний, архивов это необязательно.
Во-вторых, яркие цветовые акценты в месте, предназначенном для работы, не всегда уместны. Они могут служить дополнительным раздражающим фактором.
Однако большие залы без акцентов в оформлении тоже воздействуют на психику угнетающе, кажутся монотонными. Тут нужно каким-то образом нащупать грань, вводя цвет предельно аккуратно. Это можно и нужно сделать в переговорных, лаунж-зонах, холле.
Фото планировки офиса
Прежде всего, BOMA International (Building Owners and Managers Association) - Ассоциация владельцев и управляющих зданиями - интернациональная федерация из более чем 100 локальных ассоциаций и аффилированных (принадлежащих им) организаций (92 - в северной америке, остальные в Австралии, Бразилии , Канаде, Китае, Финляндии, Индонезии, Японии , Корее, Мексике , Новой Зеландии, Филиппинах , России, Южной Африке и Великобритании ). Основана в 1907 году. Сегодня более чем 16.500 её членов владеют и управляют более чем 3 миллиардами квадратных метров коммерческой недвижимости .
В 1915 году BOMA впервые опубликовала Стандартный метод измерения этажей для офисных зданий (Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings) - методологию, которая сразу была одобрена и принята к использованию Американским национальным институтом стандартов (ANSI). С тех пор BOMA разрабатывает и совершенствует измерительные стандарты с учётом изменяющихся потребностей рынка недвижимости и изменением тенденций в архитектурном дизайне офисных зданий.
Сегодня стандарты BOMA - общепризнанная и наиболее широко распространённая методология измерения и расчётов площадей объектов коммерческой недвижимости, определения правильных границ арендных помещений, расчёта коэффициента потерь площадей, коридорного коэффициента, Floor R/U Ratio, коэффициента эффективности использования площадей и т.д., позволяющая, в том числе, точно оценить эффективность ещё на стадии проектирования здания.
Перечислим все действующие редакции Стандартов из общего пакета BOMA:
- Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 - 2010) - Офисные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.1 - 2010);
- Standard Method of Measuring Floor Area in Office Buildings (BOMA Z65.1 - 1996) - Стандартный метод измерения поэтажной площади в офисных зданиях (BOMA Z65.1 - 1996);
- Gross Areas of a Building: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3 - 2009) - Общая площадь зданий: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.3 - 2009);
- Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2-2009) - Промышленные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.2-2009);
- Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4-2010) - Многоквартирные жилые здания: стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.4-2010);
- Retail Buildings: Standard Methods of Measurement E-Book (ANSI/BOMA Z65.5-2010) - Торговая недвижимость: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.5-2010);
- Unified Approach for Measuring Office Space: For Use in Facility and Property Management - Единый подход для измерения офисные площадей: для использования в управлении недвижимостью.
Стандарт Офисные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.1 - 2010)
Главное достоинство стандартов - "на выходе" владельцы и управляющие компании получают максимально информативные и удобные поэтажные планы, отражающие объективную ситуацию и понятные для арендаторов и покупателей.
Последние версии стандартов БОМА дают возможность учитывать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения и т.д.
Арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих величину арендной платы. А почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров аренды.
В России государственным стандартом обмеров помещений является методология, применяемая бюро технической инвентаризации (БТИ). Но данные стандарты разработаны давно и не учитывают потребности владельцев объектов коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, предоставляемой арендатору. Например, по БТИ площадь считается по периметру помещения с вычетом колонн, а по стандарту БОМА колонны входят в арендуемую площадь и арендатор платит даже за площадь под внутренними стенами, разделяющими разных арендаторов на этаже - толщина стен делится между арендаторами пополам.
От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Очень важно выполнить расчёт в строгом соответствии со стандартом.
Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.20 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.) между арендаторами.
Стандарт Промышленные здания: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.2-2009) разработан специально для индустриальных и складских объектов, логистических парков, офисно-складских комплексов и предлагает две методики расчета площадей. Выбор определенной методики зависит от типа конструкции объекта и климатической зоны в которой расположен объект.
Стандарт Торговая недвижимость: Стандартные методы измерения (ANSI / BOMA Z65.5-2010)
обеспечивает единую методику для измерения площади торговых объектов тремя возможными методами измерения. Появление этого стандарта в значительной мере упростило отношения арендодателя и арендаторов торговых площадей.
Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем, иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем. После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам, и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.
Основные термины стандарта ANSI / BOMA Z65.1 - 2010
Отделанная поверхность (finished surface) - означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий (панели, напольное покрытие и т.п.).
Доминантная часть (dominant portion) - означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.
Общая площадь здания (gross building area) - означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.
Общая обмерная площадь (gross measured area) - означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.
Вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) - означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.
Арендуемая площадь этажа (floor rentable area)
- представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.
Полезная площадь (usable area) - означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.
Офисное помещение (office area) - означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и мебели, для которого должно быть выполнено измерение.
Общественная площадь здания (building common area) - означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.
Полезная площадь этажа (floor usable area) - означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.
Общественная площадь этажа (floor common area)
- означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.
R/U Ratio (отношение арендуемой площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) - означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендуемую площадь.
Основная арендуемая площадь (basic rentable area)
- состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендуемая площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.
Арендуемая площадь здания (building rentable area) - должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.
Арендуемая площадь (rentable area) - означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.
Проектирование офисных помещений. Площади офисных помещений по стандартам разных стран. Нормы освещённости помещений в конторских зданиях. Нормы подачи свежего воздуха. Варианты меблировки конторских помещений.
Площадь одного рабочего места, по данным Шнелле, с письменным столом размером 140 х 70 см без учета подсобного оборудования и площади для его обслуживания, м2:
Площадь одного рабочего места, по нормам Управления по рационализации западногерманского народного хозяйства (RKW), включая подсобное оборудование и площади для его обслуживания, м2:
Средняя площадь рабочего места на одного служащего, включая подсобное оборудование и площади для его обслуживания (не считая дирекции) в ФРГ составляет, м2:
(Распределение помещений на отдельные кабинеты, рабочие комнаты на несколько человек и на общие залы уточняется в каждом конкретном случае).
Средняя площадь на одного служащего, по данным д-ра Розенкранца, 4 - 6 м2.
Средняя площадь на одного служащего, по данным «Бюро по рационализации систем управления», 7 - 12 м2.
По американским данным, средняя площадь, включая подсобное оборудование и площади для его обслуживания (площадь, занимаемая самим оборудованием, и свободный проход вокруг него ширимой 50 см), составляет, м2:
Глубина помещения зависит от его площади и назначения: кабинет на 1 человека, рабочее помещение на несколько человек, общий зал, помещение большого зала.
В среднем глубина помещений составляет 4,5 - 6 м. Естественное освещение эффективно для рабочих мест, отстоящих от окон не более чем на 4,5 м, и зависит также от расположения конторского здания: на узкой улице или же на открытом месте. Эмпирическое правило: глубина помещения с достаточной освещенностью естественным светом T = 1,5 высоты до низа оконной перемычки Hпер (Hпер = 3; Т= 4,5 м). Для более удаленных рабочих мест следует устраивать искусственное освещение (на удаленной от окон 1/3 площади помещений). Для крупных рабочих групп часто необходимо использование всей глубины помещения; в таких случаях на естественное освещение не рассчитывают.
Ширина прохода у стены продольного коридора зависит от заполнения помещения персоналом и потребности в площади для размещения оборудования. Как правило, в таком проходе должны свободно разойтись два человека, идущих навстречу друг другу.
 |
|
|
1. Расстояния между осями стен кратны модульному размеру 7,5 м. 2. Столы для пишущих машинок с приставными столами для бумаг. 3. Спаренные столы для бланков стандартных форматов. Расстояния между осями стен кратны модульным размерам. 6,25м (рис. 2 и 3); 5 м (рис. 4); 3,75 м. (рис.5). |
6. Номограмма к формуле T = 1,5 Hпер 7. Влияние расположения жалюзи на микроклимат помещения (слева направо): окна без жалюзи; внутренние жалюзи; жалюзи между стёклами двойных переплётов; наружные жалюзи. |
 |
|
| 8. Разрез. | |
Таблица к рис. 1 – 5 :
Нормы освещённости помещений в конторских зданиях:
Нормы подачи свежего воздуха:
| Подача свежего воздуха, в м3/ч на 1 человека | По правилам союза германских инженеров (VDI) | По американским нормам ASRE |
| 10 | В помещениях, где не курят, с колорифером при t<0 °C наружного воздуха | |
| 10 – 27 | В помещениях, где не курят | |
| 20 – 30 | В конторских помещениях | |
| 26 – 34 | В помещениях, где курят | В частных конторах |
| 30 – 40 | В помещениях, где курят | |
| 34 – 51 | ||
| 51 – 68 | В кабинете директора |
Сопоставление эффективности использования в помещениях стандартных столов и письменных столов системы Велос:
 |
| 1. Стандартные письменные столы (по DIN) размером 78 х 156 см. Шаг простенков 187,5 см. кратен шагу рёбер ребристого покрытия 62,5 см.; перекрытие выполняется с применением стандартной опалубки. Это обеспечивает нормальную расстановку и примыкание к наружной стене передвижных поперечных перегородок. Для конторских зданий применяют шаги 1,75: 1,85: 1,875 м; причём последний размер, с учётом сказанного, представляется наиболее подходящим. |
 |
| 2. Письменные столы системы «Велокс» размером 70 х140 см комбинируют с подоконными столами той же системы, заменяющими полки для деловых бумаг (рис. 1), что позволяет сэкономить 1 шаг на каждые 5 шагов между простенками и, кроме того, продольную полосу шириной 32,5 см. Это дает около 21% сокращения объёма на одно рабочее место. Расстояние 75 см между столами возможно лишь при использовании вращающихся кресел на колесиках. |
 |
| 3. Планировка конторских помещений при использовании письменных столов системы «Велокс». Помещения разного назначения, выделенные в общем зале:а) кабинет руководителя с небольшой комнатой для совещаний; б) комната помощника руководителя или начальника отдела; с) секретариат, приемная; д) комнаты сотрудников, связанных с посетителями; с) рабочие помещения. |
 |
Сколько квадратных метров положено на человека в офисе, какими должны быть проходы между рабочими столами и где в офисе расположить копировальную технику? Ответы на эти вопросы утверждены нормами трудового законодательства Российской Федерации. При или его лучше заранее учесть все стандарты и требования, предъявляемые к рабочим местам, чтобы правильно рассчитать какое количество квадратных метров офисной площади вам понадобится на сегодняшний день и на будущее, в случае развития и расширения бизнеса.
Мы подготовили для вас список основоположных требований к рабочему месту, установленных в Российской Федерации в соответствии с трудовым законодательством, правилами проектирования административных помещений и санитарными нормами.
Каким должно быть рабочее место офисного работника?
- В рабочем помещении на одного человека с компьютером должно приходиться 4,5 кв.м.
- Если работник трудится на компьютере со старым (не ЖК) монитором, «его» площадь увеличивается до 6 кв.м.
- Между столами коллег должно быть минимум 2 метра с тыльной стороны и 1,2 метра - между боковыми поверхностями мониторов.
- Температура воздуха может колебаться от 22-24˚С зимой до 23-25˚С летом. Если в офисе холоднее или теплее, рабочий день должен быть сокращён.
- Работать в офисе можно при шуме до 80 децибел.
- Ксерокс должен стоять в 60 см от стен и рабочих мест, а со стороны загрузки должен оставаться минимум 1 метр.
- Рабочее кресло должно быть подъёмно-поворотным, регулируемым по высоте и углам наклона сиденья и спинки.
О том, каким должно быть рабочее место, написано в законах: ТК РФ, ГОСТ «Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны», санитарные нормы «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы».
Следует отметить, что все параметры площади, приведенные выше, относятся именно к рабочим местам, и не включают в себя ни проходы между рядами столов, ни пространство для установки дополнительного оборудования общего пользования (к примеру, ксерокс) или мебели (шкаф для верхней одежды, стеллажи для бумаг).
При выборе следует учитывать не только рекомендуемые нормативы площади на одного сотрудника, но и другие важные аспекты размещения рабочих мест в офисном пространстве. Так, расстояние между столами не должно быть меньше двух метров, а расстояние между боковинами мониторов - меньше 1.2 метра. Желательно, чтобы окна в таком помещении выходили на юго-западную или северо-восточную сторону, а мониторы располагались под углом к окну. Если же работа сотрудников связана с высокими нагрузками на нервную систему, между рабочими местами необходимо соорудить перегородки высотой от полутора до двух метров.
