Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость Оценка имущества по рыночной стоимости
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.
Понятие рыночной стоимости
Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.
Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.
Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:
на основании имущества организации.
на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.
Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.
Какие факторы влияют на рыночную стоимость
Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.
Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.
Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.
Когда необходимо знать рыночную стоимость
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при отчуждении имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.
Задачи определения рыночной стоимости
Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:
Повышение эффективности работы предприятия.
Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
Определение стоимости при планах на продажу компании.
Необходимость выделения доли одного из участников.
Ликвидация организации.
Подготовка к поглощению организации.
Разработка плана развития компаний.
Достижение финансовой устойчивости.
Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
Страхование активов.
Принятие управленческих решений.
Разработка инвестиционных проектов.
Способы определения рыночной стоимости
Существует три метода определения рыночной стоимости:
Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.
Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.
Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.
Данный способ можно подразделить еще на два метода.
Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.
Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.
Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .
Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера
- Справедливая стоимость нефинансовых активов
Указанным организациям По текущей оценочной (рыночной) стоимости,исходя из стоимости приобретения аналогичного... получать оперативную информацию об изменениях рыночной стоимости значительного количества товаров с учетом... только новые аналоги рассматриваемого объекта, рыночная стоимость которых – 150 000 руб. Согласно...
- Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя
По окончании срока аренды. Рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату передачи... передающей стороны), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю. ... вложений во внеоборотные активы. Под рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая... первоначальная стоимость основного средства на рыночную стоимость неотделимых улучшений, полученных от арендатора... арендатором счете-фактуре), что соответствует рыночной стоимости улучшений на дату возврата здания...
- Основные социально-экономические, правовые и этические последствия преднамеренной фальсификации результатов определения стоимости предприятий
Главной стоимостью предприятий считается их рыночная стоимость, которой не существует в природе... к их несуществующей в природе рыночной стоимости, а эта социально опасная фальсификация...
- Дайджест важных изменений в налоговом законодательстве за февраль 2020
Верховный суд запретил включать в рыночную стоимость недвижимости НДС Организация обратилась в... кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости без НДС. Решением Московского городского... установлена в размере, равном их рыночной стоимости, с учетом НДС. Апелляционным определением... установлена в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения дополнительной... выводу, что включение НДС в рыночную стоимость недвижимости противоречит нормам законодательства об...
- Обзор правовых позиций по вопросам налогообложения, отраженных в судебных актах КС и ВС РФ в IV кв. 2019 г.
Налогообложения именно кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, перед кадастровой стоимостью... добавленную стоимость при установлении кадастровой (рыночной) стоимости объекта недвижимости, а, следовательно, не... , что само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его...
- Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены
Цен, равна 100 000 руб. Рыночная стоимость передаваемых материалов – 100 000 руб...
- Отражаем результаты инвентаризации
Объекту начислена в размере 100 %. Рыночная стоимость аналогичного монитора на дату обнаружения...
- Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2019 года
По выбору плательщика кадастровая или рыночная стоимость указанного имущества. Письмо от 28 ... по выбору плательщика кадастровая или рыночная стоимость указанного имущества. Письмо от 25 ...
- Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора
000 руб.), что соответствует их рыночной стоимости на дату передачи арендодателю. Для... (по окончании срока аренды). Подтвержденная рыночная стоимость неотделимых улучшений на момент возврата...
- Отражаем операции по обесценению активов
...) учреждений, в соответствие их реальной (рыночной) стоимости. В каких случаях ФСБУ не...
- Достоверная стоимость, достоверная цена и достоверная капитализация предприятия
Не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ... сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно... автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, ... Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес... не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ...
- Ошибки и нарушения в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных нужд
Закупки, что не позволяет установить рыночную стоимость планируемых к закупке товаров, работ...
- Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости
Его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ... методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся... а другая нет); при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной... области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках... об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных...
- Различия между МСФО и ГААП США: основные средства
На 31 декабря 2017 года рыночная стоимость составляла 13 000 долл., а... млн долл. Все активы имеют рыночную стоимость, наименьшей из которой является балансовая...
- Доходы от операционной аренды: признание и учет
Пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости, именуются объектами учета аренды на...
Кто может осуществлять оценку
В соответствии с ФЗ №135 оценку недвижимости в Москве и других частях необъятной Родины может осуществлять организация, отвечающая следующим требованиям:
- Иметь трудовой договор не менее, чем с 2 оценщиками, отвечающими требованиям законодательства
- Ответственность оценочной компании должна быть застрахована на сумму не менее 5 000 000 рублей.
Специалист по оценке недвижимости, иными словами Оценщик, для того, чтобы осуществлять свою деятельность, должен:
- Иметь профильное образование в области оценочной деятельности
- Ответственность оценщика должна быть застрахована не менее чем на 300 000 рублей
- Оценщику необходимо состоять в СРО оценщиков
- С 1 апреля 2018 года он обязан сдать квалификационные экзамены по направлениям оценки недвижимости, движимого имущества, бизнеса.
Компания ООО «Гильдия независимых консультаций» и специалисты сайта сайт отвечают всем требованиям закона и гарантируют, что наши отчеты являются официальными документами, соответствующими законодательству.
Цены на услуги
По Гражданскому кодексу к таким объектам относятся: здания, сооружения, земля, воздушные и морские суда. Выделяется жилая и нежилая (коммерческая) недвижимость.
| Объект оценки | Стоимость, руб. | Сроки выполнения работ, дней |
| Квартира | От 3500 | 2 |
| Жилой загородный дом | От 8000 | 4 |
| Дачный участок | От 6000 | 2 |
| Земельный участок от 1 Га | От 15 000 | 5 |
| Земельный участок от 10 Га | От 20 000 | 10 |
| Нежилое помещение | От 15 000 | 10 |
| Нежилое здание | От 30 000 | 10 |
| Сооружение/инфраструктурный объект | От 15 000 | 10 |
Это приблизительная цена услуги не учитывает надбавки на скорость, доставку, выезд в отдаленные области/регионы и скидки постоянным заказчикам.
Необходимые документы
- Правоустанавливающие документы
- Документы, характеризующие физические параметры объекта
- Информация об имеющихся обременениях
Для уточнения, сколько стоит экспертиза недвижимости, звоните по телефону или закажите .
Порядок проведения
В соответствии с ФСО 1,2,3 проведение оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:
- ознакомление с объектом оценки по документам, предоставленным Заказчиком
- заключение договора и проведение предоплаты
- запрос недостающей информации, в случае необходимости
- проведение осмотра объекта оценки
- в случае необходимости привлечение третьих лиц и узкоспециализированных экспертов: строителей, инженеров, электриков и т.д.
- составление двух экземпляров оценочного альбома
- передача клиенту отчетов и получение постоплаты
Цели
Оформление ипотечного кредита. В этом случае объектом залога выступает приобретаемая квартира
Формирование уставного капитала предприятия или внесение в уставный капитал. Чем крупнее предприятие и чем больше у него ответственность, тем строже требования к размеру уставного капитала
Оценка рыночной стоимости недвижимости, а также определение ликвидационной стоимости для оценки стоимости залога при кредитовании
Оформление наследственной массы. Часто объектом наследования выступает недвижимость
Судебное разбирательство. Как в рамках судебной экспертизы, так и в рамках независимой оценки
Страхование объекта недвижимости. Чтобы быть уверенным в правильном формировании страховой суммы, рекомендуем обратиться в нашу компанию.
Предпродажная оценка объекта недвижимости. Чаще всего такая услуга оказывается полезна владельцам и покупателям крупных объектов. Как правило такая оценка идет бок о бок со строительно-технической экспертизой.
Оспаривание кадастровой стоимости. Определяется рыночная стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки.
Почему оценку лучше делать в ООО «Гильдия независимых консультантов»
Наша компания гарантирует Вам:
- своевременность выполненных работ
- соответствие 135 Федеральному закону об оценочной деятельности
- конкурентные цены и индивидуальный подход
За 2017 года нашими специалистами было профессионально оценено более 200 объектов недвижимости самой разной сложности – от 1/32 доли в квартире до газопровода в Москве и гостиничного комплекса на 20 000 кв. м. в Московской области.
Оценка недвижимости в нашей компании поможет Вам достигнуть имеющихся целей в бизнесе и повседневной жизни.
Присылайте запрос КП на звоните по телефону или закажите .
Рыночная оценка
Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, объектов гражданских прав, в отношении которых законодательство Российской Федерации устанавливает возможность участия в гражданском обороте.
Целью проведения рыночной оценки является определение наиболее вероятной рыночной стоимости, по которой изучаемый объект может быть реализован или отчужден на открытом рынке в условиях равной конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине стоимости не отражаются чрезвычайные обстоятельства.
Компания «Активные Бизнес Консультации» осуществляет рыночную оценку с учетом всех факторов, оказывающих влияние на итоговую стоимость рассматриваемого объекта. Мы качественно и надежно осуществляем весь спектр работ по оценке, и предоставляем в отчете только достоверную информацию, которая может быть использована в различных целях - инвестиционных, управленческих и т.д.
Что мы понимаем под рыночной оценкой
Рыночная оценка является одним из самых распространенных направлений в оценочной деятельности. Это определение стоимости предприятия, как единого имущественного комплекса, способного приносить прибыль владельцу. На сегодняшний день данная услуга очень актуальна по той причине, что рыночная оценка является единственным способом детально узнать доходность предприятия и спрогнозировать её возможную доходность в будущем.
Более того, рыночная оценка включает в себя не только изучение текущей рыночной стоимости, но и различных прав в отношении объекта - например, права пользования, права аренды. В некоторых случаях рыночная цена недвижимости в какой-то мере известна своим собственникам - но лишь на уровне предположений. Такими приблизительными данными невозможно воспользоваться с пользой при совершении сделок купли-продажи, нельзя представить в суде в качестве веского доказательства рыночной стоимости объекта, не совершишь обоснованные управленческие решения. Рыночная оценка может существенно скорректировать цену и сделать её максимально точной и достоверной. Именно для определения реальной стоимости и используется рыночная оценка .
И не только поэтому рыночная оценка - необходимая процедура. Она также является одним из главных инструментов по сопровождению операций с капиталом, поскольку помогает избежать рисков покупки убыточных предприятий, или же тех вложений, которые не смогут окупить период вложения средств и риски. В некоторых случаях рыночная оценка является обязательной процедурой - при страховании, например. В таких случаях оценка проводится с помощью затратного метода, с определением восстановительной стоимости - или же посредством сравнительного метода. Так или иначе, целью рыночной оценки во многих случаях является определение текущей рыночной стоимости рассматриваемого объекта. И лишь в некоторых случаях для изучения других видов стоимости - восстановительной, инвестиционной, ликвидационной и номинальной.
Для проведения качественной рыночной оценки действующего бизнеса компания «Активные Бизнес Консультации» с профессиональным подходом скрупулезно и тщательно обрабатывает огромное количество информации и документации. В перечень влияющих на рыночную оценку входят копии уставных документов организации, копии проспектов эмиссии и отчетов итогов выпуска ценных бумаг, бухгалтерской отчетности за последние несколько лет или периодов, бухгалтерский баланс, отчеты о понесенных прибылях или убытках, заключение аудитора и многие другие документы. Их представление не является обязательным - но очень желательным для уточнения информации, подтверждения достоверности ранее собранных данных и проведения расчетов по рыночной оценке различными методами.
Рыночная оценка может быть осуществлена относительно следующих объектов:
Земельные участки;
Объекты жилой недвижимости - квартиры, загородные дома, коттеджи, таунхаусы;
Объекты коммерческой недвижимости - офисные помещения, торговые и складские площади, гостиницы;
Объекты промышленной недвижимости - здания, сооружения, промышленные комплексы;
Инженерные коммуникации - мосты, газо- нефтепроводы, теплосети и мосты;
Объекты незавершенного строительства;
Транспортные средства, оборудование;
Акции, доли, паи;
Нематериальные активы.
Рыночная оценка поможет вам наиболее эффективно начать распоряжаться своим имуществом, активами предприятия. Но также она необходима в целях:
Совершения сделок купли-продажи;
Выкупа недвижимости, акций, долей, паев, части бизнеса, части активов;
При разделе имущества, корпорации;
Для залога;
При кредитовании, в том числе и для ипотеки;
При вступлении в наследство;
При приватизации;
При нанесении ущерба собственности вследствие пожара или залива;
При переоценке активов;
При внесении взноса в уставной капитал;
При постановке объектов на баланс предприятия;
При реструктуризации и реорганизации;
При страховании;
При оценке арендной платы;
При передаче в доверительное управление.
Методология рыночной оценки
Рыночная оценка включает в себя:
Оценка всех активов предприятия - недвижимости, машин и оборудования, финансовых инвестиций, нематериальных активов;
Оценка эффективности деятельности предприятия -текущие и будущие доходы, изучение перспектив роста бизнеса, анализ конкурентной среды.
На основании комплексного анализа определяется рыночная оценка бизнеса. Расчеты производятся посредством различных методов, в итоге образующих комплексный подход.
Основным методом рыночной оценки является подход сравнительных продаж . Вообще, данный метод используется, когда существует сформировавшийся рынок земли, недвижимости и других объектов гражданского оборота, когда есть реальные продажи и сам рынок формирует цены. Задачей компании «Активные Бизнес Консультации» является анализ данного рынка, сравнение аналогичных продаж и получение приблизительной рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Метод основан на сопоставлении оцениваемого объекта с рыночными аналогами.
Затратный подход в некоторых случаях для проведения рыночной оценки не применяется - например, он не может быть применен относительно земли. Это происходит потому, что земля постоянна, и не является расходуемой, в то время как затратный метод может быть использоваться для оценки объектов, созданных самим человеком. При оценке затратным методом стоимость земли, оцениваемая другими способами, складывается со стоимостью зданий и сооружений, возведенной на них.
Для оценки земли и других объектов недвижимости наиболее популярен доходный подход, суть которого состоит в определении того, сможет ли рассматриваемый объект в недалеком будущем приносить прибыль. Также он основан на анализе наиболее эффективного использования, и определением наиболее эффективного направления эксплуатации, которое будет приносить владельцу максимальный доход. Он наиболее интересен инвесторам и тем, кто решил вложить финансовые или другие средства в бизнес - рыночная оценка предприятия и прогнозы егоразвития является основой данной процедуры.
Специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» обладают богатым практическим опытом и апробированными методиками рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, а также нематериальных активов компании. Наш отчет поможет повысить возможность контроля и планирования финансовых потоков вашей организации, в том числе и налоговых поступлений в государственный бюджет, привлечение инвестиций в основной капитал. Адекватная рыночная оценка - это крайне важный элемент, поскольку вы можете потерять средства и великолепные возможности на недооцененных активах и имуществе.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:
Стоимость обмена
Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.
- рыночная;
- арендная;
- залоговая;
- страховая;
- ликвидационная.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.
Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Стоимость в использовании
Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.
- инвестиционная;
- балансовая;
- кадастровая;
- налогооблагаемая;
- восстановительная;
- замещения.
Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.
Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Оценка недвижимости
Виды оценки недвижимости
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.
Этапы процесса оценки недвижимости
1. Определение проблемы:
- указывается объект оценки и цели его оценки;
- проводится установление имущественных прав;
- устанавливается дата проведения оценки;
- формулируется вид стоимости, который необходимо определить.
2. Предварительный осмотр и план оценки:
- определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
- устанавливаются источники их получения;
- составляется план выполнения оценки;
- заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.
3. Сбор и проверка данных:
- бухгалтерского учета и отчетности;
- о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.
4. Применение подходов к оценке:
- затратным методом;
- сравнительным методом;
- доходным методом.
5. Согласование результата оценки:
Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.
6. Заключительный этап
Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Подходы к оценке недвижимости
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
- объект не должен быть уникальным;
- информация о сделках должна быть исчерпывающей;
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Преимущества сравнительного подхода:
- достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.
Недостатки подхода:
- сложность сбора информации о практических ценах продаж;
- зависимость от активности и стабильности рынка;
- различия продаж.
Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.
Преимущества затратного подхода
- Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
- анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- оценке объектов на малоактивных рынках;
- оценке для целей страхования и налогообложения;
- экономическом анализе нового строительства.
Недостатки подхода:
- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
- отдельная оценка земельного участка от строений;
- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.
